회원권 시장에 가장 큰 영향을 미치는 것은 자금의 흐름이며, 그 자금의 흐름을 결정 짓는 것은 금리라고 말한 적이 있다.
2022년 12월 5일 현재, 한국의 기준금리는 3.25%이며 미국의 기준금리는 3.75%~4.00%이다.
한국은 2020년 5월부터 2020년8월까지 0.5%였던 기준금리를 아홉 번의 베이비스텝 또는 빅스텝의 인상을 하면서 3.25%가 되었으며, 미국은 2020년 3월부터 2022년 3월까지 상단기준 0.25%였던 기준금리를 여섯 번의 빅스텝과 자이언트스텝의 인상을 하면서 상단기준 4.00%가 되었다.
중앙은행의 수장들은 급 가속에 버금가는 금리인상의 속도조절을 내비치면서 불확실성이 감소한 자산 시장은 안정화에 접어드는 모습을 보이고 있다.
한국은행은 11월 통화정책방향 결정회의에서 기준금리를 25bp로 만장일치 인상했다(3.00% → 3.25%). 금번 회의에서는 한국은행의 최종 금리 수준도 시사했다.
이창용 한국은행 총재는 현재 금통위원들의 Terminal Rate는 3.25%가 1명, 3.50%이 3명, 3.50~3.75%(가능성을 열어두는)가 2명이라고 덧붙였다. 3.50% 수준을 보는 위원들이 총 5명인 것이다.
다음은 10월과 11월에 있었던 한국은행 금통위 통화정책방향 의사록을 비교 정리한 표이다. 필자가 필요부분을 발췌하여 기재하는 것보다는 투자자들이 전문을 읽는 것이 투자 판단에 도움이 될 듯하여 표로 정리하였다.
<표1> 금통위 통화정책방향 의결문. 출처:한국은행
지난 두 달 동안 코로나 시기 고점 기준 대비 회원권 시세는 적게는 20%에서 많게는 50% 하락의 조정 장을 거쳤다.
국제정세로 인한 공급불안과 그 결과인 물가 상승, 이를 해결하기 위한 금리 인상으로 외부 자산 시장의 조정과 미래에 대한 불확실성에 기인한 불안 심리가 원인이었다.
하지만, 앞서 말한 내용과 표의 내용처럼 불확실성이 제거되면서 회원권 시장도 하락 이후 혼조세의 장을 거치면서 종목별로 보합과 반등을 보이고 있다.
이에 9월과 10월 조정 장을 거치면서 주춤했던 회원권 시장의 거래 흐름도 다시 예년 수준으로 돌아오는 모습이다.
아래는 최근 3년동안 전국 골프회원권 거래량을 표로 정리했다.
<표2>년도별 회원권 날인 현황. 출처: 한국골프장경영협회
반등세를 보이는 회원권의 지역별로는 수도권이 두각을 나타내고 있다. 금액대는 저가대 보다는 중고가대에서 그 흐름이 강하게 보이고 있다.
<수도권>
▶경기북부
뉴코리아, 서울, 한양은 저점 매물 소진 이후 반등세로 접어 들었다. 서원밸리와 서서울, 레이크우드는 매물 소진에 시간이 걸리고 있지만, 대기매수세의 적극적인 시장개입으로 인한 보합을 보이고 있다.
-무기명 회원권이 있는 티클라우드, 크리스탈밸리, 포천아도니스는 매물은 꾸준히 나오고 있는 상황이다. 하지만, 만기 이슈라는 악재로 매수세가 약한 상황이다.
-탁월한 접근성과 원활한 부킹을 바탕으로 모임 단위의 매수세를 유입시키고 있는 양주는 다시금 반등의 기회를 노리고 있는 상황이다.
-다른 회원권들보다 늦게 조정을 받은 청평마이다스와 프리스틴밸리는 반등세로 돌라 설 동력이 부족해 보인다.
-초고가대의 가평베네스트와 비전힐스는 여전히 극 소수의 매물만 나오며 매수세와 호가차이를 유지 중이다.
▶경기남부
-신안그룹 무기명회원권들은 수요가 여전히 많아서 강보합세를 보이고 있다.
-골드,코리아는 일반회원권은 모두 반등세를 보이고 있다. 하지만, 주주 회원권은 공급에 비해 수요는 여전히 적은 상황이다.
-경기 남부권 시세의 기준점이 되는 남서울, 뉴서울, 기흥, 88 모두 꾸준한 법인과 개인의 수요로 급등에 가까운 빠른 회복세를 보이고 있다.
-초고가대의 남부는 워낙 적은 매물로 인해 조정이라기보다는 보합의 장을 보이고 있지만, 이스트밸리는 급매물의 소진으로 상승세를 보이고 있다.
-렉스필드와 레이크사이드는 여전히 보합세를 유지 중이지만, 가까운 접근성을 바탕으로 매수세의 유입은 꾸준한 상황이다.
-약세를 보여왔던 중저가대의 수원, 한원, 플라자는 반등세로 돌아섰지만, 한성과 태광은 아직 조정기를 벗어나기 전이다.
<강원권>
-엘리시안강촌은 저점 매물의 소진으로 보합장을 이어가고 있지만, 반등세로 돌아서기에는 시간이 필요 할 듯하다. 라데나는 가족회원 그린피의 인상으로 인한 조정장에 접어 들었다.
-오크밸리, 오크힐스는 만기 약정의 이슈로 인해서 매물은 꾸준히 쌓여가고 있지만, 매수세는 약한 상황이다.
-휘닉스파크는 무기명 회원권에 대한 꾸준한 수요가 있었지만, 만기 이슈로 인해서 매수 주문이 줄어들고 있다.
<충청권>
정상적인 회원제 골프장에 대한 선택지가 몇 없는 지역이다.
-세종에머슨은 무기명 회원권을 선두로 정회원권, 주중회원권 모두 강보합세를 유지 중이다. 형제 골프장인 진천에머슨과 만기 이슈가 있지만, 시세 형성에는 큰 영향이 못 되고 있다.
-천룡은 주중 회원권, 정회원권 모두 공급이 줄어들며 강세로 전환되었다.
-충청권 프리미엄 골프장인 우정힐스는 꾸준한 수요로 일시적인 조정기를 끝내고 강세로 돌아섰다.
<영남권, 호남권, 제주권>
수도권, 강원권, 충청권보다 뒤늦게 조정장에 들어간 지역들이다.
수도권 소유자들의 세컨 회원권에 대한 수요와 지역 기업체들의 경기 영향이 복합적으로 미치는 지역들이다 보니 세부 종목은 전문 딜러에게 상담을 필요로 한다.
최근, 가장 많은 상담의 주된 내용은 시세의 바닥점 예상이다. 매도와 매수의 공통된 관심사일 것이다.
시세 바닥점의 기준을 언제의 시세로 잡느냐에 따라서 대답은 달라질 것이다. 코로나19 이전의 시세를 원한다면, 회원권 시장에 대한 이해 자체가 없다고 봐도 무방하겠다.
회원권 시장의 전고점과 최고점은 ‘서브프라임 모기지 사태’로 인한 ‘세계금융위기’ 직전이었다. 그 이후 회원권 시장은 다른 자산 시장과 같이 폭락한 후 10년 가까이 각 시기별로 단기적으로 보면 보합세를 보였다. 하지만, 장기적으로 보면 우상향을 그려왔다. 앞으로도 그럴 것이다.
그 이유는 수요와 공급이다. 골퍼의 수는 꾸준히 늘어 나고 있지만, 회원제 골프장의 수는 매년 줄어들고 있다.
회원제 골프장 수의 정점은 2013년 230개소였다. 2020년 기준 회원제 골프장은 160개소이며, 회원권 거래가 가능한 골프장은 100개소 내외이다. 이마저도 매년 줄어들고 있는 상황이다.
코로나19로 인해서 회원권 시장의 시세가 오른 점도 있지만, 시세 형성에 영향을 미치는 가장 큰 요인은 공급량이다. 매해 급격히 늘어나는 골퍼의 수요를 따라가기에는 턱 없이 부족한 상황이다.
내년 초에 일시적인 조정장의 예상이 있지만, 최근의 반등세를 거치고 난 이후의 시점이라 지금 가격보다 현저히 낮을 가능성은 낮고 비슷한 시세를 보일 것이다.
