경제학계에서 거시 경제학을 창시하고 정립했다고 평가 받는 영국의 존 메이너드 케인스(1883~1946)는 '더 큰 바보 이론(The greater fool theory)'을 만들었다. 주식이나 채권, 부동산 등 특정 상품의 가격이 높은 상태라 하더라도 더 높은 가격에 팔 수 있을 것이라는 기대에 따라 투자에 나서는 것을 말한다. 원래 투자에 대한 의사결정을 내릴 때는 이 물건에 적정한 가격이 매겨졌는지를 따져보는 게 정상이다. 하지만 투기적 시장에서는 지금보다 높은 가격에 되팔 수 있는지 없는지만 생각하는 사람이 많아진다. 비싸게 구매한 자신이 ‘바보’라는 사실을 알고 있더라도, 더 비싼 값에 사갈 ‘더 큰 바보’가 있다는 확신만 있다면 어떤 가격이든 정당화할 수 있다. 폭탄 돌리기와 다를 게 없다.
케인스는 야성적 충동(animal spirits)이라는 인간의 본성을 중요하게 봤다.
대다수 경제활동은 합리적인 경제적 동기에 따라 이뤄지지만, 때론 야성적 충동의 영향이 중요하게 작용하기도 한다는 게 그의 생각이다.
코로나19 이후 몇 년간 모든 자산 시장에서는 위의 ‘더 큰 바보 이론’의 현실 적용 모습을 보여왔고 그 끝을 알리는 여러 부작용이 나타나고 있다.
모든 자산이 그러하듯 마지막 거래 이후 추가 매수세가 없다면, 시세는 하방성을 나타낸다.
올 1월부터 꾸준히 상승세를 보였던 주식시장은 조정을 받기 시작했다. 그 기간은 얼마가 될 지 가늠할 수는 없다. 부동산 역시 회복을 보인다는 기사는 많지만, 객관적인 지표를 보면 그 내용은 희망을 담은 기사에 가깝다. 여기에 더해 미분양 매물은 꾸준히 쌓여가고 있다.
큰 틀에서 코인, 주식, 채권, 부동산은 이름표가 없는 돈의 투기적인 성격이 강하지만, 회원권은 그 궤를 약간 달리한다. 회원권은 해당 골프장의 회원 명부에 이름이 기재된 특정인만 이용할 수 있기 때문이다.
호재보다는 악재만 쌓여가는 외부 시장의 영향을 그나마 상쇄시키고 시세를 그나마 유지시키는 방패막이 역할을 하는 것은 법인의 매수세이다.
10억원 이상의 초고가대, 5억원 이상의 고가대 위주였던 법인의 매수세 분포가 1억원 이상의 저가대까지 넓어지면서 여름 비수기전에 급격한 하락세를 막아주고 있다.
이러한 움직임은 법인들의 자발적인 선택보다는 골프장들의 운영 방침이 변하면서 나타난 결과물이다.
최근 골프 관련 뉴스에 심심치 않게 등장하는 내용은 회원들과 골프장의 소송 내용이다. 내용은 골프장이 회원들에게 일방적인 혜택 축소, 만기 관련 탈회 통보 등을 선언하고 이에 회원들이 집단 소송을 제기하는 것이다.
결과는 회원들이 승소하고 있지만, 아직 진행중인 소송이 다수이고, 그 내용이 골프장에 유리한 내용도 있다 보니 앞으로의 결과는 지켜봐야 하는 상황이다. 문제는 이러한 소송의 흐름을 토대로 골프장에서 입회시 약정서 또는 동의서를 받는다는 것이다.
향후 소송을 제기하지 못하는 내용이 대다수이다. 이러한 상황을 바탕으로 자체 법무팀이 있는 중견기업 이상의 법인들은 무기명보다는 기명 회원권으로 방향성을 틀고 임원의 복지 명목이다 보니, 구좌 매입수는 복수로 늘어나고 있다.
위의 내용을 토대로 개인과 법인의 거래가 자유로운 회원권들은 그 수혜를 입고 있다.
<수도권>
▶경기북부
-클럽하우스 신축이 가시화되고 있는 서울과 한양은 다시 매물이 빠르게 줄어들고 있는 상황이다.
-1인 회원권이지만, 골프장의 관리가 뛰어난 뉴코리아와 서서울은 빠른 매물 소진을 보이면서 가파르게 상승하고 있다.
-예약 이슈가 해소된 송추는 매물을 찾기가 어려워지며, 단기간에 가파른 상승세를 보이고 있다.
-서원밸리는 그린피 인상의 후유증을 아직 이겨내고 있는 중이다. 누적된 매물의 정리 속도가 더딘 상황이다.
-레이크우드 역시 그린피 인상으로 주춤한 모습을 보였지만, 실사용자 위주의 탄탄한 매수세가 견인하고 있다.
-부킹이 원활한 양주는 꾸준히 강세를 이어 나가고 있으며, 법인 매물은 빠른 소진을 보이고 있는 상황이다.
-연회비 이슈가 있는 포천아도니스는 거래가 원활치 않은 상황이다.
▶경기남부
-뉴서울은 회원의 부킹 위임 권한이 대폭 상향되면서 빠른 상승세를 보이고 있다. 88과 기흥도 상승세에 속도를 올리고 있지만, 뉴서울을 따라잡기에는 역부족인 모습이다.
-남서울과 태광은 남자회원권 보다는 여자회원권의 상승세가 가파르게 이어지고 있다. 회원권 시장의 큰 손인 60대 여성의 근교 선호도를 반영한 결과다.
-신안그룹은 무기명 회원권의 만기 이슈로 회원들과 소송을 진행중에 있으며, 이로 인해서 불확실성이 존재하는 시중 회원권의 처리 속도가 더뎌 지는 모습이다.
-초고가대 회원권들은 여전히 법인의 탄탄한 수요를 바탕으로 강세를 보이고 있다. 남부, 남촌, 비전힐스는 여전히 매물이 귀한 상황이며, 이스트밸리만 보합을 유지중이다.
-용인의 반도체 단지 수혜 골프장들인 블루원용인, 파인크리크, 안성베네스트, 화산, 신원은 꾸준한 거래를 이어가며 계단식 상승세를 보이고 있다.
-법인 매수 주문의 영향이 있는 자유와 블루헤런은 강보합세를 보이고 있다. 중부와 솔모로는 보합세를 유지중이지만, 매물 소진 속도가 더딘 모습이다.
-저가대의 한원과 여주, 이포는 보합을 보이고 있지만, 안성과 플라자는 매물이 줄어들면서 소폭 상승을 보이고 있다.
<강원권>
-라데나는 가족회원 그린피 이슈로 매물이 쌓였던 매물을 어느 정도 소화시켰지만, 출현 매물 덕에 박스권 장세를 보이고 있다.
- 대중제 골프장에 올인하는 모기업의 영향으로 오크밸리, 오크힐스는 찬밥 신세다. 그 결과는 시세에 그대로 드러나고 있다.
-휘닉스파크는 늘어나는 매물의 속도를 매수세가 도저히 소화시킬 수 있는 상황이 아니다.
<충청권>
-스타(舊상떼힐)는 동반인 혜택 또는 무기명과 우선예약의 혜택을 노리는 매수 문의는 꾸준하다.
-세종에머슨은 만기에 관한 내용이 있지만, 무기명 회원권을 선두로 정회원권, 주중회원권 모두 꾸준한 매수 주문을 유지 중이다.
-천룡은 주중회원권 매수세가 탄탄히 유지되며, 매물 소진 속도를 올리고 있지만, 정회원권은 그 속도가 느린 상황이다.
-우정힐스와 그랜드도 매수 수요는 매물의 등장 속도보다 빠르게 늘어가고 있다.
<영남권>
수도권과 중부권보다 탄탄한 수요층을 보여주고 있다.
-북부지역의 오펠, 인터불고, 경주신라 모두 강세를 유지 중이며, 당분간 그 흐름이 꺾이기는 힘들 것으로 보인다.
-울산지역의 울산과 보라도 매물이 귀한 상황이지만, 매수세와 호가를 줄이고 있는 상황이다.
-남부지역의 상황도 크게 다르지 않다. 정산, 아시아드, 부산 모두 강세를 유지 중에 있고, 에이원과 동부산의 무기명 회원권은 매수 주문만 늘어 가고 있지만 매물 등장은 쉽지 않은 상황이다. 기명회원권 역시 매물이 귀해지고 있다.
<제주권>
-거래가 풀렸지만, 입회 조건이 까다로운 나인브릿지와 해비치는 거래가 쉽지 않은 상황이다.
-엘리시안과 스카이힐은 다시 강세로 돌아섰지만, 핀크스는 매물이 소폭 늘어면서 조정장으로 접어 들었다.
-블랙스톤, 캐슬렉스는 매물이 여전히 많은 상황이지만, 리조트를 추가적으로 사용하기 원하는 매수자들을 대상으로 꾸준한 수요를 형성하고 있다.
여전히 많은 상담의 주된 내용은 시세의 하락 시기와 바닥 점 예상이다. 매도와 매수의 공통된 관심사일 것이다. 결론부터 말하면, 그 누구도 모른다.
경제 상황과 외부 시장 상황은 좋지 않고 더 나빠진다는 데에 대해서는 이견이 없을 것이다. 하지만, 서두에 말한 ‘더 큰 바보 이론’이 작용하는 곳 역시 회원권 시장이다. 투기 목적이 아닌 이용 목적이지만, 다음 매수자가 나보다 높게 사 주길 원하는 심리가 작용하기 때문이다.
여기에 더한 골프의 특성인 집단 운동도 한 몫 한다. 4인 또는 그 이상의 지인과의 모임을 통한 상호 작용을 한다. 여기에 군중심리(Crowd psychology)가 영향을 미친다. 인간 행동의 대표적인 편향 ‘군중심리’때문에 사람들은 가격이 비합리적이라도 상승하는 자산에 이끌린다.
일찍 구매하여 큰 이익을 얻은 사람들의 이야기를 듣고 구매하지 않은 사람들이 그 이익을 놓치는 것에 대한 두려움을 느끼게 되는 군중 심리에 의해 더울 악화되는 반복이다. 회원권 첫 구매자의 절반 이상은 회원권을 가지고 있는 지인의 권유로 구매한다.
수요와 공급의 큰 틀에서 본다면, 골퍼의 수는 꾸준히 늘어나고 있지만, 회원제 골프장의 수는 매년 줄어들고 있다. 회원권 수도 꾸준히 줄고 있다. 그리고, 강남 아파트에 대한 수요처럼 골프 8학군에 대한 수요는 줄지 않을 것이다.
-마스터회원권 골프사업부 차장 이상욱-
