최근 국가인권위원회는 한 골프장이 70세 이상 고령자의 신규 회원 가입을 제한하는 것은 차별 행위에 해당하므로 시정해야 한다고 권고했다. 해당 골프장 측은 경사지가 많아 고령 이용자의 안전사고 위험이 높다는 점을 이유로 들었으나, 인권위는 이러한 이유가 나이 제한을 정당화할 합리적인 근거가 될 수 없다고 판단했다. 인권위의 조사 결과, 해당 골프장의 회원 1901명 중 940명(49.4%)이 70세 이상이었다며, 70세 이상 이용자의 사고 발생률이 전체 사고에서 차지하는 비율이 높지 않아 연령과 사고 발생 간의 명확한 인과 관계를 찾기 어렵다고 보았다. 2023년 말 기준, 대한민국에서 70세 이상 인구 비율은 12.31%로, 2014년 8.65%에서 크게 증가했다. 특히 70대 이상 인구는 20대 인구를 처음으로 추월하며 고령화 사회의 심각성을 보여주고 있다. 하지만, 최근 연구에 따르면 현재 70세의 신체적·인지적 기능 상태는 10여 년 전 65세와 비슷한 수준으로 향상되었다는 분석이 있다. 이는 평균 기대수명 증가와 함께 건강하게 사는 기간이 늘어나고 있음을 시사한다. 또한, 일부 통계에 따르면 65세 이상을 포함한 고령층의 자산이 대한민국 전체 자산의 40% 이상을 차지한다는 분석도 있다(중앙일보, 2024년 5월 기사). 이는 베이비부머 세대의 은퇴와 함께 '부자 노인'이 증가하는 현상으로도 볼 수 있다. 자금력이 있는 은퇴 인구가 회원권 시장에 진입할 기회를 박탈당하는 것은 회원권 시장 전체적으로도 매수층을 잃으며 시세 상승 또는 유지 역할을 해주는 요인을 잃는 것이다. 몇 년 전 인권위의 여성 입회 제한을 해제하라는 권고를 받고 받아들인 어느 골프장처럼 해당 골프장도 좋은 결과가 있었으면 하는 바람이다.
아래는 2025년 상반기의 회원권 시세 동향을 보기 쉽게 그래픽으로 만든 것이다.
<그림1. 2025년 상반기 전국 회원권 평균 시세>
저점 2.53억원 고점 2.7억원 종가 2.62억원으로 보합이라 봐도 무방할 듯한 시장이었다. 불안한 국내외 정국과 경기 침체 우려가 이어지면서 골프에 대한 관심도가 다소 주춤한 영향도 있었다.
1월: 전국 주요 회원권의 평균 시세가 소폭 상승(약 0.07%)하며 새해를 맞이했다. 중부권에서는 아시아나가 반등하고 제일, 발리오스, 안성, 화산, 여주, 금강, 리베라 등이 강세를 보였다. 남부권은 약보합세를 보였으나 통도, 대구 등 일부 지역에서 소폭 상승했다.
2월-3월: 고가대 2%, 중가대 3%, 저가대 1% 상승하는 등 전반적인 상승 분위기가 이어졌다. 뉴코리아는 2억4천만원까지 거래되었고, 88과 수원도 매수 문의 증가로 상승했다. 남부, 남촌, 이스트밸리 등 초고가대 회원권은 수천만원에서 수억 원대까지 시세가 상승했다.
4월-5월: 수도권 골프 회원권 시세는 상승세를 유지했으나, 전체 거래량은 예년에 비해 부족했다. 금액대별로 인기 회원권만 선별적으로 강세를 보였고, 대부분의 회원권은 실매수 부족으로 약보합권에서 거래되었다. 5월에는 본격적인 골프 시즌임에도 불구하고 국내외 경기 불안과 변수로 인해 회원권 시세는 전반적인 약보합 시세를 보였다.
6월: 전반적인 약보합세 흐름을 보였으며, 특히 제주권 골프장들은 매수 희망가가 낮아지면서 하락세가 이어질 것으로 예상되었다. 초고가 골프장과 저가 골프장, 수도권 인근 교통이 편리하고 접근성이 좋은 골프장과 그렇지 않은 골프장 간의 가치 차별화가 더욱 심화될 것으로 전망된다.
<그림2. 시장 양극화>
고가대 이상은 상승을, 중가대 이하는 하락을 보여줬다. 수도권 및 명문 골프장의 초고가 회원권은 매물이 부족하고 매수 대기층이 늘어나면서 꾸준히 상승세를 유지했다.
특히 남부, 이스트밸리, 남촌, 잭니클라우스 등은 강세를 보였다. 반면, 중저가대 회원권이나 지방 골프장은 실매수 부족으로 약보합세를 보이거나 하락하는 등 차별화된 움직임을 나타냈다.
<그림3. 시장 동력 분석>
기존 무기명 회원권을 찾던 법인 매수세가 초고가대 회원권으로 고개를 돌리면서 일부 고가 회원권의 상승에 기여했다. 국내외 불안한 정국과 미국발 관세 정책 등으로 기업들의 어려움이 가중되면서, 골프 회원권 시장에도 부정적인 의견이 지속적으로 제기되었다.
아직도 수요에 비해 공급이 부족하다는 인식이 있으며, 정부의 세금 및 규제 완화를 통한 신설 골프장 허가가 시장 수요 균형을 맞추는 데 필요하다는 업계의 목소리가 있었다.
1. 희소성 및 공급 제약 (가장 강력한 상승 동력):
회원제 골프장 감소: 과거 금융 위기 이후 입회금 반환 문제 등으로 많은 회원제 골프장이 대중제(퍼블릭)로 전환되면서, 정통 회원제 골프장의 절대적인 수가 줄어들었다. 한국레저산업연구소 자료에 따르면 2024년 기준 111개의 회원제 골프장이 대중제로 전환되었으며, 이는 기존 회원권 개수의 약 20%가 시장에서 사라졌음을 의미한다.
신규 회원권 발행 감소: 신규 골프장 건설이 어렵고, 기존 골프장들도 추가적인 회원권 발행보다는 운영 수익 개선에 집중하면서 신규 공급이 제한적이다. 이는 기존 회원권의 희소성을 더욱 높이는 요인으로 작용한다.
무기명 회원권 감소: 골프장들이 운영 수익성 개선을 위해 무기명 회원권 발행을 줄이거나 혜택을 축소하면서, 무기명 회원권을 선호하던 법인들이 소수 회원의 고가/초고가 회원권으로 눈을 돌리게 만들었다. 이는 고가 회원권의 수요를 증가시키는 결과를 낳았다.
2. 수요 측면의 변화 및 특성:
양극화된 수요:
초고가/명문 회원권 선호: 경기 침체 우려에도 불구하고, 소수의 자산가 및 법인들은 여전히 명문 골프장의 초고가 회원권에 대한 선호도가 높다. 이는 단순히 골프 이용을 넘어 자산 가치 보존 및 투자, 비즈니스 목적 등 다양한 이유가 복합적으로 작용한 결과이다.
부킹 보장, 프리미엄 서비스, 희소성 등의 남과 다르다는 인식이 중요한 매력으로 작용한다.
실수요 기반 중저가 회원권: 가격 하락 시 중저가 회원권에 대한 실수요자들의 매수 문의가 재 유입되는 경향을 보였다. 이는 실질적인 골프 이용 편의성을 추구하는 수요가 여전히 존재함을 나타낸다.
법인 매수세 유입: 무기명 회원권의 감소로 인해 법인들이 초고가 회원권으로 눈을 돌리면서, 일부 고가 회원권 시장의 상승 동력이 되었습니다.
자산으로서의 인식: 단순히 골프를 치기 위한 권리를 넘어, 부동산과 유사하게 자산으로서의 가치와 투자처로 인식하는 경향이 여전히 존재한다. 특히 안정적인 명문 골프장의 회원권은 더욱 그러하다. 투자 목적이라는 문의는 꾸준한 상황이다.
3. 거시 경제 및 시장 환경 요인 (변동성 유발 동력):
경기 침체 우려 및 불확실성: 국내외 경기 침체 우려, 고금리 기조, 글로벌 지정학적 리스크 등은 전체적인 소비 심리를 위축시키고 투자 심리를 불안정하게 만들어 회원권 시장 전반의 거래량을 감소시키는 요인으로 작용했다.
자산 시장 전반의 흐름: 골프 회원권 시장은 주식, 부동산 등 다른 자산 시장의 흐름과 연동되는 경향이 있다. 자산 시장 전반의 불안감은 회원권 시장에도 영향을 미친다. 최근 1개월의 주식 시장 분위기는 회원권 시장에도 긍정적인 영향을 미쳤다.
골프 인구 변화: 코로나19 팬데믹 기간 급증했던 골프 인구가 일부 감소하는 추세를 보였다. 특히 2030 젊은 층의 이탈이 두드러지면서, 골프 대중화에 따른 회원권 수요 변화에도 영향을 미칠 수 있다. 다만, 회원권의 주 수요층은 50대 이상의 자산가들이므로 직접적인 영향은 크지 않다는 분석이 지배적이다.
4. 골프장 자체 요인:
입지 및 접근성: 수도권 및 교통이 편리한 지역의 골프장은 여전히 높은 선호도를 보이며 시세 방어에 유리하다.
운영 정책 및 서비스: 3부제 운영 여부, 연회비 정책, 예약 편의성, 부대시설 수준, 고객 서비스 등이 회원권 가치에 영향을 미친다. 특히 고가 회원권의 경우 프리미엄 서비스(버틀러 서비스, 전용 시설 등)가 중요한 동력이 된다.
재무 상태: 골프장의 재무 상태나 운영사의 신뢰도 또한 회원권 가치를 판단하는 중요한 요소이다.
결론적으로, 2025년 상반기 골프 회원권 시장은 공급의 희소성, 특히 명문 회원권의 절대적인 개체수 감소가 가장 강력한 상승 동력으로 작용했다. 반면, 경기 침체 우려와 골프 인구의 일시적 감소는 전체 시장의 거래량을 위축시키는 하락 동력으로 작용하며, 시장의 양극화 현상을 심화시켰다.
-마스터회원권 골프사업부 차장 이상욱-
