오늘 이야기 할 내용은 그다지 밝지 않은 내용이다.
모두가 알고 있는
내용이지만, 쉽사리 입 밖으로 꺼내기 싫어하고 회피하고 싶은 내용일 것이다. 왜냐하면, 나의 자산이 걸려 있는 문제이기 때문이다.
회원권 전체적으로 변동성이 큰 시기이다 보니, 개별 종목 보다는 전체적인
상황과 시장에 가장 큰 영향을 미치는 외부 요인에 대해서 짚고 가는 시간을 가지려 한다.
코로나19를 겪으면서 사람들은 ‘절대’ 일어날 수 없는 일은 없다는 것을 깨달았다. 그 누구도 최근 몇 년의 상황은 예측하지 못했다.
예측을 하였다면, 지금쯤 큰
부자가 되어 있을 것이다.
글로벌화 이후 처음 겪는 일이다 보니, 각국의 대처와 해결 방안은
제 각각이었고 그로 인한 부작용을 지금 현재 겪고 있다.
앞서 말한 ‘절대’에 관련한
그것이 이번에도 일어났다. SK C&C 판교데이터센터에 일어난 화재로 인해 국내 포털 양대 산맥인
네이버와 카카오는 장시간 먹통이 되어 버렸다.
국민 대부분이 사용하는 플랫폼이다 보니 그 후유증은 여러 곳에서 지속적으로 나타나고 있고, 사람들은 믿었던 시스템이 모래성처럼 한 순간에 무너지는 것을 지켜보고 있다.
회원권 시장도 2019년 말 ‘레이크힐스
사태’와 2020년 초 ‘코로나19’로 인해 끝날 것 같지 않았던 상승장의 반환점을 돌아서 이제는 그 끝을 알 수 없는 어둠의 터널에 들어서고
있다.
그 원인이 되는 가장 큰 외부 요인은 ‘금리’이다.
올해 몇 차례의 글에서 지속적으로 경고한 금리인상의 효과는 부동산 시장의 빙하기로 불리는 급격한 하락과 주식
시장의 폭락에서 먼저 나타났고, 이제는 회원권 시장의 차례이다.
10월12일 한국은행 금융통화위원회는 50bp의 금리 인상을 단행 했으며, 올해 마지막 금통위 일정인 11월 24일에는 작게는 25bp의
인상 또는 많게는 50bp의 인상이 예측 된다.
이로 인해 올해 말 한국의 기준금리는 3.25%~3.5%선이 될 것으로
예측 된다.
미국 연방준비제도의 남은 FOMC 금리 인상 발표 일정은 11월3일과 12월15일 두 차례이다.
시장의 예상은 11월은 75bp의
빅 스텝을 밟고, 물가가 잡히지 않으면 12월에도 75bp의 인상이 관측된다. 이렇게 된다면 현재 상단 기준 3.25%인 미국의 금리는 11월에는 상단 기준 4.0%, 12월에는 4.75%가 될 것이다.
현재 1440원대가 익숙해진 달러 원 환율을 감안할 때 미국의 11월 FOMC에서 75bp의
인상이 있을 경우 11월 24일 한국은행 금통위는 50bp또는 75bp의 자이언트 스텝을 단행 할 수 밖에 없을 것이다.
하지만, 여기엔 딜레마가 있다. 바로, 가계부채이다.
지난 6월 말 기준 가계부채는
1,800조원 규모이다. 50bp의 빅 스텝을 밟을 때 마다 이자 부담은 6조5,000억원씩 늘어난다. 이로
인한 부작용은 곳곳에서 나타나고 있다.
먼저, 전체 대출자 중 38만 가구는 집을 팔아도 빚을 못 갚는다.
자산 가격이 급락하고 있기 때문이다. 최근 동탄 신도시 인근의 아파트 입주민들은 집값이 급락하자, 전광판을
설치해 시세를 반영한 부동산중개사무소를 이용하지 말라고 안내하고 있다.
이러한 자산 가치의 하락은 동탄, 강동과 하남 등의 신도시 위주로
먼저 나타나고 있다. 자산 가격 급등의 수혜를 가장 먼저 입었기 때문에 그 폐해도 가장 먼저 입고 있는
것이다. 몇 억 원씩 하락하는 지역이 속출하고 있다.
이창용 한국은행 총재는 “많은 빚으로 부동산을 구입한 젊은 신혼가구(와
같은) 이런 분들은 어떤 면에선 고통이 크다는 걸 부인할 수 없다”고
말했다. 이 총재는 “저희가 많은 고민을 하고 있다”면서도 부동산 가격 하락이 거시경제 안정에 기여하는 측면도 있다고 했다.
가계대출자들의 상당 비중이 부동산이지만, 주식과 코인 등에 대한 투기를
위해 대출을 받은 이들도 큰 비중으로 문제가 되고 있는 상황이다. 현재 회생법원에 채무조정신청을 한
개인의 절반의 나이대가 30대 이하이다. 일명 빚투족이다.
전체 가계대출 중 30대 이하의 다중채무 금액은 지난 4월 말 기준 158.1조원이다.
다음으로는, 코로나19의 여파가 남아 있는 중소기업‧소상공인 범주가 있다.
이들은 지난 코로나 기간 3년동안 소상공인
지원과 대출로 버텨왔지만, 급격한 환율 상승, 물가상승으로
한계점에 다다르고 있는 상황이다. 앞으로의 전망도 밝지 않은 상황이다.
부채비율은 오르고 영업이익률은 점차 나빠지고 있다. 원자재 가격의
인상으로 매입 등의 부채가 빠르게 늘어나고 있지만, 금리 인상으로 유동성의 폭은 점차 좁아지고 있는
상황이다.
기업들이 무너지면, 그 구성원인 직원들이 수입 활동을 할 수 없고, 가계부채를 갚을 수 없는 악순환에 빠진다. 실제로 각 은행의 대출 연체율 추이는 점점 더 높아지고 있다.
실제로, 연체로 인한
압류의 결과물인 경매와 공매의 매물은 매일 쌓여가고 있는 상황이다.
다음 표는 앞에서 예측한 지속적인 금리인상이 이뤄지면 나타날 현상을 보여준다.
<표. 금리인상 효과>
위 표에서 보듯이 현금화 하려는 방향성이 강해지면서, 자연스레 모든
자산의 가치 하락은 기정 사실화로 보여진다.
회원권도 이에 자유로울 수 없을 것이다.
회원권 시장은 지난 3년간 부동상 시장, 주식 시장의 상승폭 이상의 상승세를 보였었다.
하지만, 모든 자산이 그러하듯 상승이 있으면 하락이 있듯이 현재 그 조정의 흐름을 맞고 있다.
하지만, 그 흐름이 짧은 기간 동안 빠르고 강하게 나타나서 혼란스러운
장을 보이고 있다.
그 시작은 골프장 내부적인 이슈가 있었던 이스트밸리였다. 연회비 징수 방안 발표 시점에 문제가 있었다.
금리 인상 시작의 흐름이 있던 시기에 발표하면서 매도세가 증가했고, 유동성이 약해진 시장 상황과 맞물리면서 그 폭은 점차 커졌다.
이후, 중소기업 범주의 법인과 개인들이 보유한 중가대의 회원권들 매물의
급격한 출현으로 시장 하락세에 불을 지폈다.
상승장에서는 거래가 이뤄진 후 다음 거래는 계단식 상승 거래로 시세의 상승을 이끈다. 반대로 하락장은 거래가 이뤄진 후 다음 거래는 계단식 하락 거래가 이뤄지는 것이 보통이다.
하지만, 현재 시장 상황은 투매를 넘어선 던지고 보자는 식의 매물이
쌓이면서 시장 공포감을 높이고 있다.
현재 시장에 회원권 매물을 내놓고 있는 부류는 두 부류이다.
첫째, 현금을 필요로 하는 부류. 중소기업의
운영자금 또는 대출 관련 비용에 사용하려는 법인과 개인들이다.
둘째, 현재 시세에 매각을 하더라고 손실이 아닌 부류. 코로나 발발 이전 또는 초창기에 구매한 부류다. 부킹난으로 회원권의
효용성에 의문을 가지고 있던 차에 외부 요인의 적극적인 개입 이전에 매각 하려는 법인과 개인들이다.
두 부류 모두 적절한 판단을 가지고 행동하고 있는 것이다.
이의 대척점에 있는 수요자들도 그들의 합리적인 판단으로 시장 시세는 하락장을 형성하고 있다.
전체적인 시장 상황이 하락장인 것이지 여전히 구하기 힘든 매물은 강세를 유지하고 있으니, 개별 종목에 대한 이슈는 전문성을 가진 딜러와 상담을 필요로 한다.
