회원권 시장은 작년가을에 있었던 주식시장과 부동산시장의 급격한 하락으로 인해 동반 하락후 연말을 기점으로 저점을 탈피하며 반등세를 나타내고 있다.
10여년만의 고점을 맞아서 차익실현 매물과 외부 금융시장의 불안정성으로 인해 유동성을 위한 매물들이 빠르게 정리되면서 공급은 줄어들고 있지만, 매수세가 판단하는 시장 상황에 맞지 않는 매도 호가로 인해서 거래량은 줄며 대다수 관망세를 보이고 있다. 하지만 수도권근교클럽들중 법인수요가 높은 중고가대회원권들은 법인의 적극적인 움직임으로 강한 상승세를 나타내었고 이런 흐름이 조금씩 저가대 및 지방클럽의 회원권들마저 옮겨붙는 흐름을 나타내고 있다.
회원권을 구매 하는 방법은 오로지 현금 거래뿐이다. 오늘은 이 현금의 방향성을 결정하는 금리와 경제상황 그 흐름이 도달하는 큰 시장인 주식시장과 부동산 시장의 상황을 짚어보면서 올해 회원권 시장에 대한 예측을 해 봤으면 한다.
『만약 당신에게 올해 안에 사용해야 하는 20억원의 현금이 있다면 어디에 투자 할 것인가? 주식? 부동산? 회원권?』
■금리
한국은 2021년, 미국은 2022년부터 있었던 금리 인상이 이제 막바지에 이르렀다는 시장의 희망 섞인 기대감이 가득하다. 한국은 3.5%, 미국은 5.0%가 종착점이 될 것이라는 전망이 점점 우세해 지고 있다.
위의 종착점 이후 인하에 대한 이야기가 나오고 있지만, 현재 물가 상승률을 봤을 때는 섣부른 전망이다.
<그림1. 한국과 미국의 기준금리 추이. 출처:한국은행, FED>
□한국 금리
2023년 1월 30일 기준 3.5%이다. 작년 가을부터 이어진 한미 금리 역전에도 불구하고 가계부채, 가을에 있었던 레고랜드 사태로 인한 채권시장의 위기, 부동산 시장 하락, 수출 부진, 경제 성장률 하락 등의 이유로 미국과 같은 자이언트 스텝을 밟을 수 없었다.
1월 13일 이창용 한국은행 총재는 "물가 목표 수준인 2%대로 중장기적으로 수렴해 나간다는 확신이 생겨야 금리 인하를 논의할 수 있다"며 "연내 금리 인하 가능성을 묻는 질문은 현재로선 의미가 없으며 올해 안까지 한국은행이 생각하는 물가 안정 경로, 성장 경로에 따라 움직인다면 금리 등을 조정하는 것"이라고 말했다. 이어 "학술적으로 물가상승률이 가속화되는 수준을 보통 5%로 얘기한다"며 "작년의 경우 물가가 5%가 넘는 수준이었기 때문에 성장 저해요인을 고려하기 보다는 물가를 우선적으로 안정시켜야 했다. 올해는 물가와 성장의 경로를 가정하고 얼마나 벗어나는지 여부를 갖고 향후 조정 과정을 결정할 예정"이라고 덧붙였다.
□미국 금리
2023년 1월 30일 기준 4.25%~4.50%이다. 2월 초에 있을 FOMC에서 0.25% 인상이 유력하다. 2022년 9월 FOMC 위원들의 2023년 예상 점도표는 5.0%였으나, 12월의 2023년 예상 점도표는 5.75%까지 올라갔다. 최근 근원 물가 상승률이나 서비스물가, 임금상승률의 상승폭 둔화로 5.25% 이하를 예상하는 시장 컨센서스가 형성되어 있다. 제롬 파월 의장은 1월10일 물가 안정을 위해 “단기적으로는 인기가 없는 정책이 필요할 수 있다”고 말했다. 물가가 계속 높은 상태를 유지한다면 추가 금리 인상을 단행하겠다는 의지를 시사한 것이다.
□물가 흐름(국내 기준)
< 그림2. 전년 동월 대비 소비자 물가 상승률. 출처: 한국은행>
위 그래프에서 보듯이 2022년 1월 전년 동월 대비 3.6%상승의 물가 상승률을 시작으로 2022년 7월 6.3% 정점을 찍고 소폭 하락 했지만, 여전히 5%의 높은 상승률을 보이고 있다. 2013년 이후 최대치이며, 한국은행의 목표치인 2%대의 두 배 이상의 흐름을 보이고 있다.
김웅 한은 조사국장은 "국내경제는 성장세가 약화되면서 물가도 오름세가 둔화될 것으로 보인다"며 "다만 둔화 흐름이 더디게 나타나면서 물가상승률은 상당기간 목표수준을 웃돌 것"이라고 예상했다.
■경제 전망
글로벌 경제전망은 긍정요인보다 부정요인이 우위인 상황이다.
경기침체 국면 지속으로 세계 수요 둔화, 글로벌 무역거래 부진, 주요국 고금리 장기화로 소비 제약, 기업 경영환경 악화, 부동산 하락, 러시아-우크라이나 전쟁 장기화로 원자재 가격 안정과 공급망 문제 등이 있다. 2022년 글로벌 긴축 가속화에 따른 물가 상승으로 인한 금리 상승의 충격 이 2023년은 본격적으로 실물지표(성장률, 고용 등)로의 확산 가능성 높다. 세계 경제는 러시아-우크라이나 전쟁 및 주요국의 통화긴축 정책의 영향으로 GDP 성장률은 둔화 되는 반면, 인플레이션 압력은 지속될 것으로 전망하고 있다.
한국 경제 전망은 내수와 수출의 동반 부진이 예상 된다. 국내외 주요 기관들이 2023년 한국의 경제 성장률을 하향 조정하고 있다. 1.8%선이 시장 컨센이다.
구체적인 이유로는 ⓛ 미국의 강력한 통화긴축에 따른 글로벌 경기 둔화 ② 중국 경기 둔화를 비롯한 세계 경제 침체 ③ 장기화되고 있는 러시아-우크라이나 분쟁으로 인한 연료비 등 원자재 가격 상승 등으로 대외 부문의 약화가 한국의 성장 동력을 약화시킬 것으로 전망되기 때문. ④ 한국경제에서 큰 비중을 차지하고 있는 반도체 산업 업황이 악화 중 ⑤ 자금시장 경색과 가계부채 등 잠재적인 내부 리스크 의 현실화 우려 등 다수의 경기 하방 리스크가 존재하기 때문.
문제는 성장률 전망치가 지속적으로 하락하고 있다는 점과 성장률이 1%대로 하락했음에도 불구하고 물가는 여전히 3%대 중반 이상의 고물가 상황이 이어질 것으로 예측 된다는 점으로 전형적인 스태그플레이션의 양상이 예측된다.
■부동산 시장
각국 중앙은행의 가파른 금리 인상으로 전 세계 부동산 시장이 꽁꽁 얼어붙으면서 2023년 글로벌 경제에 먹구름을 드리우고 있다. 부동산 시장 냉각은 단순히 자산 가격 하락이나 건설 경기 불황뿐 아니라 철강·운송·금융 등 고용 유발 효과가 큰 연관 산업의 침체를 부른다. 또 가계의 소비 위축으로 경기 불황을 가속화할 수 있다. 블룸버그통신은 “전 세계 부동산 버블(거품)이 붕괴 조짐을 보이기 시작했다”며 “부동산 가격 하락이 상당 기간 이어지며 세계경제를 암흑기로 몰아넣을 수 있다”고 경고했다. 골드만삭스는 최근 보고서에서 “미국 부동산 시장이 과열돼 있다”며 “미국 일부 대도시의 주택 가격이 최고점 대비 25% 이상 떨어질 수 있다”고 전망했다
<그림3. 아파트 매매수급지수. 출처: 한국부동산원>
위의 그래프에서 볼 수 있듯이 국내 지수도 꾸준히 하락하고 있다. 당분간은 그 흐름이 쉽사리 바뀌지는 않을 것이다.
부동산 시장의 연착륙을 위해 정부에서는 모든 규제를 풀었다고 해도 과언이 아닐 정도로 규제 해제를 했지만, 시장의 반응은 미미한 상황이다. 현재 서울 아파트 매물은 5만여건이지만, 1월 기준 거래량은 100여건에 그치고 있는 상황이다.
시장의 분위기는 코로나 기간 동안 상승한 폭에 비하면 하락한 폭은 부족하다는 의견이다. 또한 OECD, IMF 등에서도 아시아의 집 값 하방성에 대한 위험성은 여전하고, 대다수의 부동산 관련 전문가들은 적어도 올 하반기까지는 하락을 예측하고 있다.
물론, 일시적인 반등은 있겠지만, 상승 전환은 아닐 것으로 예측하고 있다. 한국경제 신문이 부동산 전문가 100인에게 설문을 한 결과 87%가 작년보다 집값이 떨어질 것이라고 예측. 올 하반기까지 하락 전망이 40.2% , 내년 상반기까지 하락 전망이 34.5%였다.
하락 폭에 대해서는 응답자 31%가 집값의 10%이상을 예측 했다. 작년 전국 평균 하락률 4%의 두 배가 넘는다. 통상 집값 하락기 1년차보다 2년차가 폭이 더 컸기 때문이다.
하락을 예상한 주요 원인으로는 금리, 미분양 증가와 투자 수요 위축, 실물경제 위축, 집값 급등에 따른 버블 붕괴 등이었다.
■주식 시장
2023년 1월 27일 현재 코스피 기준 1월 거래량 중에서 개인은 7조원 순매도, 외국인은 6조8000억원 순매수를 보이고 있다. 외국인과 기관이 상승장을 이끌면서 연초 코스피는 11% 상승을 보이고 있다.
<그림4. 최근 1년간의 코스피 지수 변동. 출처: 한국거래소>
붉은 네모칸의 기간동안 지수 변동 흐름이 회원권의 그것과 유사하다고 볼 수 있다.
2021년6월 3300의 고점을 기록한 이후 완만한 하락을 보이고 있다. 물론, 단기간으로 나눠서 본다면 위와 같이 상승과 하락이 있겠지만, 작년 여름 이후 2500을 돌파하고 있지는 못하는 상황이다.
연초부터 로봇과 AI가 뜨거운 이슈로 떠 오른 주식 시장이다. 시장의 우려를 낳을 만한 급격한 상승이 있었던 종목이 있는 반면, 반등 흐름에 따르지 못하고 나홀로 내려가는 종목들이 있다. 다시 말하지만, 회원권의 상황과 비슷한 모습이다.
기업들의 작년 실적 발표 시즌이지만, 그 결과는 극과 극의 상황이다. 그리고, 큰 변화라면 기업들이 주주환원정책을 앞다퉈 내면서 호재로 작용하고 있다. 올 해 경기가 예상한 것보다 나쁘지 않다면 다시 반등을 노려 볼 기회는 있을 것이다.
■회원권 시장
회원권 시장에서 최근 이슈가 되고 있는 내용은 금리 인상으로 인해 자금난을 겪고 있는 골프장들의 자금 조달 방법이다.
골프장 운영사들은 운영 자금과 입회금 반환 등의 명목으로 적게는 수십억원에서 많게는 수백억원의 금융 부채를 가지고 있다. 코로나 기간 저금리 기조 속에서는 문제되지 않았지만, 작년부터 이어진 금리 인상 기조에서는 골프장 운영사들도 고민이 깊어지고 있는 상황이다. 금융권에서 조달한 자금의 연장이 쉽지 않은 상황에서 한동안 보류되었던 무기명을 포함한 신규 회원권 발행 카드를 만지작거리는 분위기가 감지되고 있는 것이다. 코로나 기간 동안 골프장들은 몰리는 내장객으로 인한 부킹 타임테이블 운용에 애를 먹었다. 이로 인해 신규 분양 회원권은 기존에 있었던 혜택보다는 축소되는 방향이지만, 분양가에 프리미엄이 붙지 않는다는 큰 메리트로 인해서 시장의 관심을 끌고 있다.
서두에 말한 것처럼 회원권 시장은 차익실현매물, 현금유동성을 위한 매물 등은 꾸준히 나오고 있지만, 매수세와 시장 분위기를 반영하지 못하는 매물로 인해서 거래가 쉽지는 않은 상황이다.
회원권 시장도 부동산과 주식처럼 코로나기간 동안 올랐던 이익분을 반납하는 분위기를 보이고 있다. 골프장 거래도 쉽지 않은 상황이다. 한때 홀 당 100억원까지 올라갔던 골프장의 시세는 현재는 매수세가 전무한 상황이라 봐도 무방할 정도로 매수세가 약하다. 하지만, 이 시기를 지나면 정리가 힘들 것으로 판단한 운영사와 사모펀드들은 골프장 매각 금액을 할인하면서 시장에 매물을 내놓고 있다.
2021년 기준 한국의 골프 인구는 564만명이라는 보고서가 있다. 일본의 골프 인구 520만명을 첫 추월한 결과이다. 이는 코로나기간 동안 실내 활동의 제한, 해외 여행의 제한과 MZ세대의 골프 인구 유입 등의 영향이다. 하지만, 작년 가을부터 시작된 본격적인 해외골프 여행 시작으로 국내 골프 여행과 회원권에 대한 문의 수요는 감소세를 보이고 있다. 골프장들의 폭리를 취한 운영에 대해 골퍼들의 반발이라 볼 수 있겠다.
위의 내용들은 기존 회원권 소유자들에게는 좋지 않은 소식이다. 하지만, 희망이 없는 것은 아니다.
한국의 골프장 수는 505개소이다. 이중 회원제 골프장은 157개소이다. 이 중에서 회원권 거래가 가능한 골프장 수는 더 줄어든다. 125개소이다. 1개소당 발행 회원권을 1,000구좌라 가정하면, 12만5천구좌의 회원권이 발행 가능하고 이 중에서 1년 평균 거래량은 13%선인 1만6천구좌 내외이다. 골프장 경영협회의 년도별 회원권 날인 현황도 이와 비슷한 1만6천구좌~1만8천구좌선이다. 앞서 말한 골프 인구 520만명의 2%인 10만4천명이 회원권 잠재 수요자라 가정하면 1만6천구좌를 여전히 6대1의 경쟁률로 구해야 한다. 물론 이 잠재 수요자가 전부 시장에 들어 올 가능성은 적고, 각자의 자금 사정과 여건, 목적에 따라서 수요가 몰리는 골프장이 있을 것이다. 여건과 목적성에 따라 수요가 꾸준했던 주중 회원권의 감소세는 지속적이며, 이에 따라 중저가대 위주의 대체 회원권에 대한 수요는 꾸준하다.
□아래는 ‘골프 회원권’이 정상적으로 거래가 가능한 ‘회원제 골프장’ 목록이다. 총 125개소이다. (리조트 ,호텔 또는 주식 지분으로 편법 운영중인 대중제 골프장은 제외 하였다.)
○수도권 56개소
<한강 이북> 16개소
가평베네스트 , 한림광릉 , 뉴코리아 , 레이크우드 , 비전힐스 , 서서울 , 송추 , 서울 , 한양 , 서원밸리 , 양주 , 포천아도니스 , 티클라우드 , 크리스탈밸리 , 청평마이다스 , 프리스틴밸리
<한강 이남> 40개소
김포 , 인천국제 , 발리오스 , 제일 , 남서울 , 뉴서울 , 레이크사이드 , 88 , 한성 , 태광 , 수원 , 기흥 , 골드 , 코리아 , 렉스필드 , 남촌 , 발리오스 , 한원 , 플라자 , 리베라 , 금강 , 자유 , 여주 , 이포 , 블루헤런 , 비에이비스타 , 뉴스프링빌 , 솔모로 , 신원 , 화산 , 아시아나 , 지산 , 은화삼 , 캐슬렉스 , 안성 , 안성베네스트 , 중부 , H1 , 파인크리크 , 블루원용인
○강원권 8개소
엘리시안강촌 , 라데나 , 오크밸리 , 오크힐스 , 용평 , 샌드파인 , 파인밸리 , 휘닉스파크
○충청권 8개소
그랜드 , 도고 , 유성 , 스타 , 천룡 , 세종에머슨 , 우정힐스 , 아난티중앙
○전라권 6개소
골드레이크 , 광주 , 포라이즌 , 해피니스 , 화순 , 덕유산
○경상권 32개소
대구 , 오펠 , 오션힐스 , 경주신라 , 가야 , 고성노벨 , 선산, 동래베네스트 , 동부산 , 드비치 , 마우나오션 , 보라 , 베이사이드 , 부곡 , 부산 , 울산 , 블루원디아너스 , 스카이힐김해 , 아시아드 , 양산 , 에덴밸리 , 에이원 , 인터불고 , 용원 , 정산 , 창원 , 파미힐스 , 통도 , 팔공 , 해운대 , 해운대비치 , 힐마루
○제주권 15개소
그린필드 , 블랙스톤제주 , 사이프러스 , 스카이힐제주 , 캐슬렉스제주 , 엘리시안제주 , 크라운 , 핀크스 , 한라산 , 오라 , 클럽엘제주 , 스프링데일 , 해비치제주 , 타미우스 , 그린필드
오늘은 개별 골프장들의 등락에 관한 내용은 기재하지 않았다.
앞서 말한 요인 등을 바탕으로 자금의 집행과 포트폴리오의 재구성을 검토 해야 할 것이다.
필요하다면, 이용 빈도가 약한 회원권의 매각을 통해서 유동성을 바탕으로 새로운 이익 창출의 기회로 삼을 수 있는 시기이다.
-마스터회원권 골프사업부 차장 이상욱-
