10월의 회원권 시장은 코로나19로 인해서 10여년만의 고점을 맞은 차익 실현 매물의 등장으로 전체 흐름은 약보합장을 보이지만,
고가대이상의 종목들은 여전한 매물 품귀로 전고점에 다가가는 혼조세를 보이고 있다.
결론부터 말하면, 대세 하락은 아니다. 약보합의 장을 만들어 내는 종목은 3억원 미만의 중저가대 위주의 골프장들이다.
다수의 매물 출현이라기 보다는 골프장의 운영방침 변경으로 인한 대체 매물 수급을 위한 이동 기간이라 보면 되겠다.
조정을 제시 받은 매도 측의 피로감이 쌓여 시장 이탈이 나타난다면, 약보합의 장은 금세 끝나고 11월부터 있을 외부 모멘텀으로 인한 강세 장으로 전환될 것이다.
오늘은 위에서 말한 운영방침의 변경 이슈가 있는 골프장을 포함해서 지역별로 시세 흐름을 살펴 보겠다.
<수도권>
정회원권 위주로 보겠다. 주중 회원권은 하단에 별도로 기술 하겠다.
▶경기북부
-크리스탈밸리는 1년동안 다섯 번 이상의 운영방침을 변경했다. 물론 골프장에겐 유리하고 회원에게는 불리하게 바꾸는 정책으로 말이다. 일반 상식을 벗어나는 개서기간, 꾸준한 사용 가능 횟수의 축소, 그린피 인상 등을 일방적으로 회원에게 통보 중이다.
-서서울은 신규입회 시 사용가능 횟수 축소에 더해서 회원권의 만기 기간 명시로 향후 발생될수 있는 입회기간의 재연장에 대한 우려로 인해 매수 심리는 약한 상황이다..
-티클라우드는 무기명 회원권들의 만기시 입회금 반환 또는 혜택 변경 예정으로 즉시 거래로 이어질 매수세는 귀해지고 있는 상황이다.
-회원 입회 조건과 기대감을 축소시킨 송추는 1년 가까이 보합세만 유지 중이며, 반등세에 대한 전망은 크지 않다.
-무기명 회원권에 대한 미련을 버린 수요자들의 판단으로 인해서 서원밸리는 꾸준한 상승세를 보이고 있지만, 매수세의 피로감으로 호가 차이는 있는 상황이다.
-한양은 그린피 인하와 예약 혜택의 확대라는 회원에게 긍정적인 이슈로 매물은 줄어 들었지만, 위 골프장들 매수세의 대체지로 인식되면서 시세는 강세로 전환됐다. 같은 골프장을 쓰는 서울도 여전히 강세 장을 유지 중이다.
-레이크우드와 양주는 큰 이슈 없이 꾸준한 거래를 이어나가고 있으나 법인 매물은 여전히 매물 수급이 힘든 상황이다.
-초고가대의 가평베네스트는 더 이상 입회가 불가한 안양CC 이용을 위한 수요자의 문의가 있으며, 비전힐스는 26주째 매물 출현이 없는 상황이다.
▶경기남부
-북부지역에 서서울이 문제가 된다면 남부지역은 에이치원(舊덕평)이 문제가 되고 있다. 서서울과 같은 모기업으로 이슈와 영향은 동일하다.
-퍼블릭 전환 동의서를 받는 중인 동탄의 리베라를 필두로 신안그룹 골프장들(그린힐, 신안)은 퍼블릭 전환 이슈로 인해서 거래가 전무하다고 봐도 무방하겠다.
-골드,코리아는 주주 회원권과 일반 회원권 모두 강보합세를 유지 중이다.
-예약제도 변경으로 이용이 원활치 못한 수원, 한성, 88, 기흥은 조정 기간을 거치고 있으며, 코로나19 최대 수혜 법인들의 밀집 지역인 판교테크노밸리 근교의 남서울, 뉴서울은 꾸준히 강세 장을 형성 중이며, 남서울 여자 매물은 품귀 현상을 보이고 있다.
-초고가대 회원권의 쌍두마차인 남부와 이스트밸리는 20억원을 지나 전 고점을 향해 가고 있다. 렉스필드와 레이크사이드 역시 매수세의 수요를 충분히 만족할만한 매물은 없는 상황이다.
-처인구 원삼면 반도체클러스터 조성의 수혜 골프장인 화산, 신원, 블루원용인 모두 52주 신고가를 기록한 후 숨 고르기를 하고 있지만, 그 기간은 길지 않을 것이다.
-저가대의 한원, 플라자, 여주, 이포 등의 골프장은 아래서 이야기 할 주중 회원권 반환 수요와 여성 골퍼들의 수요를 꾸준히 소화하고 있다.
▶주중 회원권(거래가 불가한 골프장을 먼저 기술한 후 거래가 가능한 골프장의 동향을 기술 하겠다.)
-그린힐: 퍼블릭 전환 이슈로 인해서 거래 불가. 2019년 말 기준 주중 회원권 수량: 565구좌
-신안: 퍼블릭 전환 이슈로 인해서 거래 불가. 2019년 말 기준 주중 회원권 수량: 1,014구좌
-태광: 거래 불가 원칙. 주중 회원권 반환 처리 중.
-블루원용인: 거래 불가 원칙. 주중 회원권 반환 처리 중.
-서서울: 주중 회원권 만기시 재연장방침에서 반환 처리로 변경.
-이포: 주중 회원권 만기 시 반환 처리 중.
-레이크우드: 거래 불가 원칙.
-블루헤런: 거래 불가 원칙.
주중 회원권 중에서 거래가 가능했거나, 만기 연장이 가능했던 골프장의 운영 방침 변경으로 인해서 주중 회원권에 대한 수요는 꾸준히 늘어나고 있다. 위 골프장의 탈회자에 더해 신규 수요자들의 수요를 감당하기에 매물은 턱 없이 부족하다.
아래는 거래가 가능한 주중 회원권이다.
-지산: 골프장 회원권과 하나로 이용권 모두 강세를 유지 중이며, 무기명은 여전히 매물이 귀한 상황이다.
-아시아나: 골프장 회원권의 강세에 대한 반감을 가진 매수세가 비교적 프리미엄이 적은 웨이하이 회원권으로 이동하는 흐름이다.
-은화삼: 모기업에 대한 의구심으로 인해서 매수세는 일정 가격 이상 호가를 부르지 않고 있어 보합세를 보이고 있다.
-골드: 훼미리콘도 회원권은 정회원권의 입회가 불가한 여성 골퍼들에게는 스테디셀러다. 입회금과 매매가의 차액을 부담스러워하는 매수자들은 이용형태에 부합하지는 않지만, 부부회원권으로 고개를 돌리고 있다.
-프리스틴밸리: 공급보다는 수요가 많은 골프장이지만, 과한 매도 호가로 인해서 거래가 원활치는 않다.
-청평마이다스: 개인의 입회가 원활치 않아, 매물 정리에는 시일이 걸리고 있는 상황이다.
<강원권>
-수도권에서 가장 근접한 춘천권역의 엘리시안강촌과 라데나는 가성비를 따지는 수요자들에게 꾸준한 인기를 얻고 있다.
-오크밸리, 오크힐스는 원활한 접근성과 나아진 모기업으로 인해서 지역을 가리지 않고 골퍼들의 수요가 몰리고 있지만, 무기명은 매물 수급이 원활치 않은 상황이다.
-휘닉스파크는 동반인을 대동했을 때 부담을 감소시키는 무기명 회원권의 인기가 꾸준하다.
-샌드파인과 설악플라자는 대중제 골프장의 회원권 구매를 두려워 하는 수요자들에게 적절한 대체지가 되고 있지만, 매물을 구하기 위해서는 매도 호가를 만족 시켜야 한다.
-파인밸리는 수도권의 파인크리크와 함께 운영사의 소유자와 계약기간 연장 이슈가 존재 하는 한 시세 반등이 쉽지 않은 상황이다. 주식 매입 세력에 대한 기대감도 있지만, 그 자금력에는 한계가 있는 상황이다.
동해시에 건설될 27홀 규모의 골프장이 시장 시세에 미칠 영향을 보는 것도 재미 있는 지점이 될 것이다.
<충청권>
몇 년 전에 수도권에서 다발적으로 있었던 골프장의 회생과 회생으로 인한 M&A 이슈가 있는 지역이다.
-마론뉴데이는 골프장의 내부 사정으로 인해서 일시적으로 거래가 불가한 골프장이다.
-스타(舊상떼힐)는 회생 중으로 회원과 회사간의 지진한 수 싸움 중이며, 향후 불확실성은 온전히 매수자의 몫이므로 세심한 검토가 필요 할 것이다.
-세종에머슨은 무기명 회원권을 선두로 정회원권, 주중회원권 모두 강세 유지 중이다. 형제 골프장인 진천에머슨과 만기 이슈가 있지만, 시세 형성에는 큰 영향이 못 되고 있다.
-천룡은 무기명 회원권을 발행 했지만, 시중 양도 양수는 절대 불가이다. 충북지역에서는 코스 및 회원관리가 뛰어나다는 평판이 잦아 꾸준한 매수세가 유입되고 있다.
-우정힐스와 그랜드도 충청권에서 몇 안 남은 정상적으로 거래 가능한 골프장으로 늘어나는 수요는 매물의 등장 속도보다 빠르게 늘어가고 있다.
<영남권>
경주에 6홀 단위로 라운딩을 할 수 있는 신개념의 골프장이 개장 했지만, 늘어난 골퍼의 수요를 감당하기에는 골프장의 수는 턱 없이 부족하다.
대체 매물 자체가 없는 이유로 도미노식으로 시세 상승 중이다.
-북부지역의 오션힐스, 블루원디아너스, 경주신라, 마우나오션 모두 강세를 유지 중이며, 당분간 그 흐름이 꺾이기는 힘들 것으로 보인다.
-울산지역의 울산과 보라도 매물 수급의 문제로 인해서 거래 절벽 상황이다.
-남부지역의 상황도 크게 다르지 않다. 에이원과 동부산의 무기명 회원권은 52주 넘게 매물이 등장치 않고 있으며, 매수 호가만 올라 가고 있는 상황이다. 물론, 기명 회원권도 거래가 만만치 않은 상황이다.
-서남부지역의 가야, 정산, 용원은 매도가 절대적 우위에 있는 상황이며, 드비치만 간혹 거래가 이뤄지고 있다.
<제주권>
극과 극의 상황을 볼 수 있는 지역이다. 불확실성을 보이고 있는 골프장은 자체적으로 거래를 중지 했거나, 수요가 없는 상황이다.
-엘리시안, 스카이힐, 핀크스는 거래가 이뤄지면 다음 거래는 거래 가격이 무조건 오른다고 보면 된다. 매도 호가가 시세라고 보면 될 상황이다.
-블랙스톤, 캐슬렉스도 위 골프장만큼은 아니지만, 골프와 리조트를 복합으로 사용하기 원하는 매수자들을 대상으로 꾸준한 수요를 형성하고 있다.
-골프장 회원권 자체가 거래 불가한 해비치는 리조트 회원권으로 수요가 몰리고 있지만, 개인과 법인 수요 모두 호가만 오르고 매물은 전무한 상황이다.
최근, 가장 많은 상담의 주된 내용은 시세 하락의 시점 예상이다. 매도와 매수의 공통된 관심사일 것이다.
시세 하락의 기준을 언제의 시세로 잡느냐에 따라서 대답은 달라질 것이다. 코로나19 이전의 시세를 원한다면, 회원권 시장에 대한 이해 자체가 없다고 봐도 무방하겠다.
회원권 시장의 전고점과 최고점은 ‘서브프라임 모기지 사태’로 인한 ‘세계금융위기’ 직전이었다. 그 이후 회원권 시장은 다른 자산 시장과 같이 폭락한 후 10년 가까이 각 시기별로 단기적으로 보면 보합세를 보였다. 하지만, 장기적으로 보면 우상향을 그려왔다. 앞으로도 그럴 것이다.
그 이유는 수요와 공급이다. 골퍼의 수는 꾸준히 늘어 나고 있지만, 회원제 골프장의 수는 매년 줄어들고 있다.
회원제 골프장 수의 정점은 2013년 230개소였다. 2020년 기준 회원제 골프장은 160개소이며, 회원권 거래가 가능한 골프장은 100개소 내외이다. 이마저도 매년 줄어들고 있는 상황이다.
코로나19로 인해서 회원권 시장의 시세가 오른 점도 있지만, 시세 형성에 영향을 미치는 가장 큰 요인은 공급량이다. 매해 급격히 늘어나는 골퍼의 수요를 따라가기에는 턱 없이 부족한 상황이다.
“코로나가 끝나고, 해외 골프가 풀리면 시세는 내려 갈 것이다.” 라는 말은 잘못됐다. 코로나는 단기간에 끝나지 않을 것이며, 변이를 넘어 변종으로 인한 새로운 바이러스의 등장이 이어질 것이며, 이는 앞으로도 인간의 삶에 영향을 미치고 국가간 이동의 제한은 언제든 생길 것이다.
그리고, 해외 골프를 비롯한 여행 제한의 완화가 된다면, 국내 대중제 골프장이 정신 차리고 그린피를 내릴 것이고, “회원제 골프장의 부킹이 지금보다 원활해진다”의 정도이지, 시세 변동의 큰 변수는 아니다.
-마스터회원권 골프사업부 과장 이상욱-
