서리가 내리기 시작하는 상강(霜降)이 지났지만, 골퍼들에게는 1년 중 가장 운동하기 좋은 가을 시즌의 정점이다.
골퍼들은 당일 골프나, 2박 또는 3박의 숙박을 곁들인 골프 투어를 구하려 하지만 하늘의 별 따기만큼 부킹이 어렵다. 웬만하면 골프장 부킹 시간 오픈 후 1분 이내 마감이 보통이다.
골프 부킹의 열기와는 반대로 차가웠던 9월 중순부터 시작된 한 달 가까운 조정장은 끝을 보이는 분위기다. 조정장의 끝을 보인다는 것은 매도 매물은 줄어들고, 매수 주문은 늘어나기 때문이다. 그 원인은 다음과 같은 이유가 있다.
▶주중 회원권의 급격한 감소
▶회원제 골프장의 매물 출현
▶시기적 저점 시점 형성에 관한 회의적 컨센서스 형성
▶문체부와 지자체의 골프장 합동 단속
▶풍부한 현금 유동성의 법인 매수세 대기
위와 같은 이유를 하나씩 풀어 보도록 하자.
▶주중 회원권의 급격한 감소
수도권(경기+강원도 서부+충청도 북부 포함) 골프장들 중에서 주중 회원권이 있는 골프장들은 이제 열 손가락으로 헤아릴 수 있을 정도로 최근 2~3년 동안 급격한 수량의 감소가 있었다.
신안그룹(그린힐, 신안, 웰리힐리, 에버리스)은 대중제 전환 예정으로 주중 회원권의 거래가 막히면서 반환만 가능한 상태다.
이포, 태광, 블루원용인 골프장은 주중 회원권의 입회금 만기 도래 시 연장 없이 일괄 반환 예정이거나, 반환 진행 중이다.
서서울은 회원권의 만기 도래 시 연장 여부 불투명성으로 거래가 원활치 못하다.(계열 골프장인 스카이밸리 골프장의 매각, 단기간에 운영사의 급격한 그린피 인상과 이용 횟수 제한으로 인한 운영에 대한 신뢰성 상실)
아시아나는 단기간에 가장 많이 하락한 골프장이다. 모기업의 상황으로 골프장이 시장에 매물로 나와 있고, 최근의 회원제 골프장이 매각 후 대중제로 전환 되었던 사례들로 인해서 매도자들에게는 최대한 빠른 매각 주문을 내놓고 있지만, 매수자는 비슷한 급의 지산으로 눈을 돌리고 있다.
청평마이다스는 골프장의 방침으로 개인 입회가 안되며, 법인 입회만 가능한 상태다.
HDC리조트의 오크밸리, 오크힐스는 만기 또는 보유 중 약정서로 인해서 매수자들의 선택에 한번 제동을 걸고 있다.
이와 같은 이유로 인해서 상기 골프장들을 구매하려 한 매수자들과 입회금을 반환 받고 나오는 탈회 자들이 해당 골프장 또는 근교의 비슷한 금액 대나 그 위 금액 대의 골프장들이 매수 대상이다. : 5천만원~1억 초반대의 골프장이 그 대상.
▶회원제 골프장의 매물 출현
현재 공식적으로 발표하고 매각 진행중인 회원제 골프장은 호반그룹의 스카이밸리, 금호아시아나의 아시아나 두 군데다.
하지만, 수면 아래에서 투자자와 골프장에서 협상이 이뤄지고 있는 골프장들도 몇 된다. 5년정도 전부터 운영의 잘못으로 기업회생을 통한 대중제 전환 흐름은 이제 골프장 운영사들의 이익 실현을 위해서 자발적으로 진행 중이다.
회원제 기준으로 스카이밸리는 18홀, 아시아나는 36홀이다. 아시아나는 미정이지만, 스카이밸리는 회원제 18홀을 유지하는 조건으로 매각 진행 중이다. 하지만, 회원권 매수자들은 학습효과로 인해서 두 골프장 회원권의 매수를 꺼리거나 두 번, 세 번 고려하는 분위기다.
두 골프장의 회원 수를 합하면 수천 명에 달한다. 둘 다 경기도내의 골프장이기 때문에 가 수요자들이 이외의 지역으로 유출 될 가능성은 낮기 때문에 경기권 골프장은 대체 수혜를 입고 있다.
▶시기적 저점 시점 형성에 관한 회의적 컨센서스 형성
몇 년 전 까지만 하더라도 회원권을 매입하는 시기는 여름 또는 겨울의 비수기가 적기라는 인식이 있었다.
하지만, 작년 겨울의 레이크힐스와 세라지오의 대중제 전환, 복합적인 이유로 인한 올 여름의 부킹 난과 그로 인한 시세 상승을 본 시장 참여자들은 비수기=매수 적기라는 인식을 버리는 컨센서스를 형성했다.
매도자들은 전 고점에 가까웠던 올해의 고점을 아쉬워하며 매물을 거둬 들이는 분위기며, 매수자들은 조정장이 끝나기 전에 매수 결정을 서두르는 분위기다.
▶문체부와 지자체의 골프장 합동 단속
“정부의 골프 대중화 취지로 세금 감면 혜택을 누리고 있는 ‘대중제 골프장’이 유사회원제 방식 모집행위를 지속해 당초 취지를 무색하게 하고 있다. 일각에서는 이들 골프장이 사실상 탈세행위를 저지르고 있다며 전수조사와 세무조사가 필요하다고 주장하고 있다.”
한 신문의 내용이다. 대중제 골프장 혜택은 1999년 정부의 골프 대중화 정책으로 회원제 골프장에 부과되는 취득세 12%를 4%로 인하하고 보유세에 해당하는 재산세는 1/10, 취득세는 1/3, 이용세에 대한 개별소비세·교육세·농어촌특별세는 전액 감면해주는 등의 혜택이다.
대중제 골프장 전환 후 특정이용자에게 ‘유사회원제’ 모집을 통한 우선적 이용권을 제공하거나 1년 이상 기간을 정해 유리한 조건으로 이용할 수 있도록 하는 회원제 모집 등 꼼수 운영행위는 올해만 경기도에서 9건, 경상북도에서 1건으로 총 10건 적발되었다.
문화체육관광부는 지방자치단체와 합동으로 과도한 요금 인상과 유사 회원 모집 등의 편법 운영을 한 골프장들을 단속해 영업정지등의 강력한 행정처분을 예고했다.
편법 운영한 대중제 골프장이 단속 된다면 그 이용자들은 회원제 골프장에서 정상적으로 발행한 회원권 수요자로 돌아 설 수 밖에 없는 상황이다.
▶ 풍부한 현금 유동성의 법인 매수세 대기
코로나로 인해서 소상공인들과 일부 기업들은 피해를 겪었거나 겪고 있지만, 코로나에서 살아 남거나 특수를 누린 다수의 기업들은 회원권 시장의 큰 지분을 가지고 있다. 주로 금융, 첨단소재, 건설, IT기업들이다.
일전에 말한 무기명 회원권의 감소로 인해서 법인들의 현금 흐름이 자금 집행이 정체를 보이고 있다. 초고가대,고가대의 기명 회원권으로 어느 정도 이동 했지만, 전체 파이에 비하면 작은 양이다.
아직은 무기명 회원권의 카테고리 내에서 이동하거나 대기중인 현금이 다수지만, 시장의 큰 흐름을 인지하고 검토를 마친 법인들을 시작으로 기명회원권의 시세를 상승시키고 있는 흐름이다.
개인들의 그것과는 비할 바가 아닌 큰 흐름이다. 다수 구좌 매입이 기본 값이기 때문에 그렇다.
앞서 말한 주중 회원권 감소 이유로 중〮고가대의 회원권은 개인들이, 초고가대,고가대의 회원권은 법인들이 상승세를 주도할 것으로 예상된다.
회원권의 매입 시기는 몇 년 몇 월 몇 일이라고 특정해서 말 할 수는 없다.
지금이 가장 적기가 될 것이라는 이유를 말했다.
-마스터회원권 골프사업부 과장 이상욱-
