올해 골프 회원권 시세의 역동성은 2008년 세계 금융위기 이후 처음이다. 금융위기 이전 회원권의 시세는 끝을 모르고 상승 했지만, 금융위기 이후 모든 실물 자산 가치의 폭락과 같이 회원권의 그것도 같았다.
회원권 시세는 작년 말의 상승세 흐름을 이어 받아 연초부터 꾸준한 우 상향 그래프를 그렸다. 9월 정점을 기록한 이후 10월부터 11월 초까지는 조정기를 거쳤지만, 11월 중순 이후부터는 다시 우 상향 하기 시작했다.
필자는 올해 초부터 꾸준히 회원권 시세의 상승을 말해왔다. 그 요인은 다음과 같았다.
▶초 저금리로 인한 풍부한 유동성
▶회원제 골프장들의 대중제 전환으로 인한 공급의 부족
▶무기명 회원권의 소멸에 가까운 공급 수량 급감
▶주중 회원권의 감소
이 중에서 오늘은 ‘회원제 골프장들의 대중제 전환으로 인한 공급의 부족’에 대한 내용을 풀어보려 한다. 시세 변동에 가장 큰 영향을 미치는 요인이다.
‘무기명 회원권의 소멸에 가까운 공급 수량 급감’ , ‘주중 회원권의 감소’ 내용도 중간에 포함 예정이다.
시장경제에서 가격을 결정하는 가장 기본은 수요와 공급이다. 이를 바탕으로 내년도 시세 전망을 가지는 시간을 가지려 한다.
결론부터 말하면 내년 역시 올해의 시세 상승 흐름을 이어 갈 것이다.
작년 12월 회원제 골프장인 레이크힐스용인과 세라지오의 대중제 전환으로 인한 입회금 반환자들이 시장 매수세로 들어오면서 시세를 올리기 시작 하였으며, 올 초 발생한 코로나19로 해외 골프가 차단되면서 시세 상승의 모멘텀을 제공했다.
또한, 올해부터 시작된 수도권 주요 회원제 골프장들의 대중제 전환 발표로 인해서 수요에 비해서 공급은 점점 줄어들고 있는 상황이다.
회원제 골프장은 2010년대 중반 이후로는 신규 개장이 없었다. 회원제 골프장의 수익성 악화로 회원제 골프장으로 건설을 시작한 골프장들도 대중제로 전환 개장 하였다.
다음 표는 ‘연도별 경기도 골프장 현황’이다. <공사 중, 미 착공 포함>
-경기도청 도정자료실 연도별 발표자료 참조-
2016년을 기준으로 회원제와 대중제의 골프장 수는 역전되기 시작했다. 현재도 회원제 골프장들이 회원들에게 입회금을 반환해 주면서 대중제로의 전환을 진행 중이다.
이 흐름으로 간다면, 경기도의 회원제 골프장은 향후 5년 전후로 60개소 내외로 예상 된다. 경기도 이외의 다른 지역들도 큰 차이가 없다.
회원제 골프장이 줄어 들면서 회원권 거래량도 자연스레 줄어 들었다.
다음 표는 ‘연도별 전국 골프장 회원권의 양도〮양수 거래량’이다.
-골프장경영협회 회원권 날인 현황 참조-
위 표를 보면 연간 2만건 이상의 회원권 거래량이 2008년 세계 금융위기를 기점으로 1만대로 내려오기 시작했다. 이 즈음부터 회원제 골프장의 대중제로의 전환이 시작된 시점이다.
2010년대 초반 골프장들이 운영 자금 수급을 목적으로 무기명 회원권을 발행 하기 시작하면서, 거래량도 1만건 초반으로 내려오기 시작했다.
하지만, 2016년을 기점으로 무기명 회원권을 발행한 골프장들이 하나 둘 부도나기 시작했고, 기업회생을 통한 대중제로의 전환으로 거래량은 1만건 아래로 내려오기 시작했다.
이후, 골프장들은 무기명 회원권의 점차적인 회수를 진행중이며, 코로나19로 인한 세계적인 초 저금리로 인해서 그 속도는 더 빨라지고 있는 상황이다.
하락세는 2018년을 반환점(줄어든 회원제 골프장의 수를 감안하고 거래량을 봐야 한다)으로 늘어나기 시작했다.
대중제 전환으로 인한 입회금 반환자들이 매수세로 대거 유입되면서 시세를 올렸고, 이로 인한 원금 회수와 시세차익을 노린 매도자들의 목적이 들어 맞았기 때문이다.
올해는 아직 8월까지의 날인 현황만 발표 되었지만, 이전보다 줄어든 회원제 골프장 수에 비해서 거래량은 이전 흐름을 뛰어 넘는 상황이다.
여기서 특이점은 주중 회원권의 거래량 감소 지속이다. 시중거래가 많았던 주중 회원권을 발행한 골프장들(약 10여개소)이 주중 회원권의 만기 연장을 중단하면서 회수를 통한 소각 진행 중이기 때문이다.
★코로나19발생 → 해외골프 불가 → 회원제, 대중제 골프장 포화 → 특수를 노린 대중제 골프장들의 급격한 요금 인상 → 회원제 골프장의 포화 → 회원제 골프장은 회원들 사용 횟수 조정 & 회원권(무기명, 주중) 소각★
※ 현재 문체부, 지자체, 국세청 등은 골프장의 급격한 요금인상 〮 불법적인 회원 모집 〮 현금 결제 유도를 통한 매출 축소 신고 〮 편법 운영 등을 단속 중이다. ※
다음 표는 2019년부터 현재까지의 ‘주요 골프장 M&A 사례’이다.
-각종 언론 매체 & 투자 〮 증권사 참조-
골프장의 몸값은 천정부지로 상승하고 있으며, 홀 당 매각가는 골프클럽Q안성은 홀 당 78억원까지 거래 되었다. 업계의 예상대로 스카이밸리가 3,000억원에 거래 된다면, 홀 당 83억원으로 다시 한번 최고가를 경신 할 예정이다.
위 사례의 골프장 중에서 회원제를 그대로 유지중인 골프장도 있지만, 기존 운영사가 제공한 회원 혜택의 축소를 진행한 골프장들이 다수이다.
또한, 대중제로 전환 됐거나 대중제로의 전환 예정중인 골프장이 다수이다.
신규로 경기도내에 골프장 허가를 받기가 힘든 상황이다 보니, 골프장 운영을 계획한 다수의 사모펀드, 공제조합, 법인들은 ‘골프장 사냥’을 지속하고 있다.
목표는 대중제 인수가 우선이지만 여의치 않다면, 회원제를 인수 후 대중제로 전환 할 것으로 전망된다.
그 이유는 다음과 같은 표로 설명이 될 듯 하다.
회원제와 대중제가 같은 매출을 올리더라도 세금을 제외한 수익은 큰 차이가 발생하기 때문이다.
최대한의 수익을 목표로 하는 주식회사와 사모펀드 등의 인수 주체에게는 아무리 골프장 영업이 활황을 이어 나가고 있다고 하더라도, 대중제의 매력을 회원제의 그것이 만족 시킬 수 없다.
이제 회원제 골프장의 대중제 전환은 시나브로 단계를 넘어 섰다. 어떤 골프장이 회원제로 유지 되느냐의 문제다.
화폐가치의 하락이 지속되고 있다지만, 회원권에 큰 자금이 들어가는 것은 여전한 사실이다.
그럴수록 본인 혼자의 희망 섞인 예상으로 적정 시기를 놓치는 것보다는 전문가와의 상담으로 자산 가치를 불려 나가야 할 시점이다.
코로나가 사라질 2021년을 바라며..
-마스터회원권 골프사업부 과장 이상욱-
