2020년 1월의 시세 흐름은 2019년 12월의 그것과 이어지고 있다. 올해도 회원권 시장은 상고하고(上高下高) 흐름이 이어질 것이다.
필자는 작년 초부터 회원권 시장 시세 흐름이 우상향할 것이라고 수차례 이야기한 바 있다. 올해도 전 세계적으로 저금리 기조의 흐름은 이어질 것이다. 저금리로 투자처를 잃은 유동자금은 실수요 목적의 자금과 함께 꾸준히 회원권 시장에 유입될 것이다. 각 종목별로 차이는 있겠지만 꾸준히 상승한 시세는 2007년의 최고점에는 미치지 못하지만, 일제히 52주 신고가를 기록하며 추가상승 기대감은 꾸준한 분위기다.그에 대한 이유는 다음 글을 읽어보면 될 것이다.다음은 작년 상반기와 하반기에 필자가 작성한 시세 동향 中 일부를 발췌한 것이다.
2019년 1월 7일 작성 (2019년 1월 1주차 시세 동향 中)
2018년 11월에 기업회생 절차 신청에 들어간 (주)일송개발(레이크힐스 용인CC,안성GC 운영-이하 레이크힐스)의 여파가 시장에 불안감을 증폭시키는 영향도 있었지만 반대로 안정적인 재정상태와 회원 관리가 철저한 수도권 블루칩 클럽들의 매수세가 집중되는 현상이 나타나고 있다. 수도권 골프장의 중심이었던 레이크힐스의 회생은 다른 외부적인 요인을 상쇄시키는 상황이다. 양지파인CC-블루버드CC-양평TPC 순으로 이어진 수도권 회원제 골프장들의 기업회생 신청과 그 해결책으로 M&A를 통한 대중제로의 전환이라는 동일한 사례들은 회원권 소유자들에게 학습효과를 주었다. 시기의 문제지 대중제로 전환될 것을 대비해서 레이크힐스 회원권을 소유한 법인과 개인들은 회생절차 과정 분위기를 살피며 한편으로는 대체 회원권을 모색하는 움직임도 증가하고 있다. 이 영향 때문이지 년초 시장 흐름은 수도권 인기 클럽을 중심으로 강보합권으로 출발하였고 거래량 역시 증가하는 분위기이다.
2019년 3월 4일 작성 (2019년 3월 1주차 시세 동향 中)
골프 업계는 '상고하고'(上高下高) 시장이 예상된다. 2018년 11월 레이크힐스 용인을 운영하는 '일송개발'의 법인 회생 신청은 회원권 시장에 충격도 있었지만, "터질 게 터졌다"는 반응이 대다수였다. 하지만 그 영향은 적지 않았다. 회원권 시장의 비수기인 겨울 시기에 시세가 떨어지긴 커녕 오히려 상승장의 트리거로 작용했다. "모기업은 튼튼한가?"를 모토로 한 수요는 수도권을 시작으로 급격히 늘어났다. 모기업의 안정성을 기준으로 분류할 때 레이크힐스는 위험요소가 다분한 골프장 중의 하나였다. '근접성', '안정성', '회원 혜택' 의 회원권 선택 3요소 중에서 '안정성'이 제일의 요소로 떠 오른 지는 몇 년 지났다.
오르는 속도는 틀리지만, 회원권 시장 호황기의 시작이었던 2006년의 상황과 비슷한 점을 보이고 있다. "회원권이 투자 목적이 될 수 있나?"라는 의문을 가질 수 있지만, '땅은 거짓말을 하지 않는다'라는 말이 우리나라에서 진리처럼 받들어지는 이유는 한정된 토지자원의 이용 극대화를 추구하는 정부 정책과 국민적 수요가 있기 때문에 가능할 것으로 생각된다.
한정된 땅에 있는 회원제 골프장들이 모든 구매 수요자의 욕구를 채우기는 힘들다. 다음과 같은 이유로 인해서 수요와 공급의 한 축인 공급자인 회원제 골프장의 수는 점차 감소할 것이다. 회원제에서 대중제로 전환하는 수는 늘고 있지만, 대중제에서 회원제로 전환되는 경우는 없다. 수익과 세금 등의 이유에서다. 2007년 이후 회원제 골프장 85개가 대중제 골프장으로 바꿨다. 2015년부터 새로 연 골프장 29개는 모두 대중제(퍼블릭) 코스다.
회원제 골프장에 대해서는 개인·법인 등의 신규 수요자들 유입으로 수요는 꾸준히 늘고 있지만 공급은 점차 더 줄어든다는 뜻이다. 회원제 골프장들이 퍼블릭으로 전환되는 흐름 속에서 남은 회원제 골프장 중에서 우량 골프장들은 대기업의 체인 골프장으로 재편되는 방향성은 올 한해 지속 될 것으로 보인다.
회원제 골프장들은 경쟁사들의 무분별한 무기명 회원권 분양으로 영업이익률 감소가 재정 악화를 통한 부도로 이어지는 일련의 사태를 관찰하고 분석한 결과는 위와 같은 현상으로 나타났다. 2018년 회원제 골프장의 영업이익률은 1.9%로 2017년 1.8%보다 0.1% 다소 상승 했지만 대중제 골프장의 28%에 비하면 한참 미치지 못한다. 하지만 2014년부터 2016년까지 이어진 마이너스 영업률에 비하면 크게 개선되었다고 할 수 있다. 회원제 골프장의 수는 줄어들고 남은 회원제 골프장들은 무기명 회원권을 발행하지 않거나 발행된 회원권의 만기 연장·거래 불가, 반환 등의 방법으로 무기명 회원권의 소각, 그린피·카트비 등의 인상으로 살아남으려는 노력이 강화될 것이다. 회원제 골프장들은 위와 같은 방법으로 이익잉여금 적립과 만기 회원권 반환을 통해서 궁극적으로는 대중제로 전환하려는 목표를 가지고 있을 것이다.
장기간 이어진 저금리를 이유로 비교적 회원 혜택이 뛰어난 무기명회원권을 선호하거나 과도한 회원 혜택으로 재정 악화가 예측되는 부실골프장의 회원권을 선택하기보다는 상대적으로 안정된 클럽운영을 중심으로 한 근교의 저평가된 기명 회원권들에 대하여 재차 관심을 가져야 할 것이다.
2019년 7월 22일 작성 (2019년 7월 4주차 시세 동향 中)
레이크힐스용인 컨트리클럽의 정회원들과 이 골프장을 이용하는 조건으로 발행된 리조트회원권 회원들의 합은 3,000명 이상이다. 이 골프장이 퍼블릭으로 전환된다면 대체 회원권 수요는 지금보다 더 늘어날 것이다. 현재도 골프장의 부킹이 원활치 못해서 대체 회원권에 대한 매입으로 판교와 용인 근교 회원권의 시세는 강세를 유지 중이다. 여름은 비수기 -> 시세 하락의 공식은 이제 성립되지 못하는 회원권 시장이다. 하반기 중에 추가 금리 인하 예상이 있다.
저금리로 인해 풍부해질 시장의 유동성 자금과 위 두 골프장의 상황에 따라서 회원권 시장의 시세가 보합으로 쉬어 갈 것인지, 강세를 이어갈 것인지가 쟁점이지 하락 예상은 논외의 상황이다.
2019년 11월 11일 작성 (2019년 11월 2주차 시세 동향 中)
회원권 시장은 앞서 말한 저금리, 마땅한 투자처를 찾지 못하며 넘쳐나는 유동자금 등의 외부적인 요인에 더해 회원제 골프장의 퍼블릭 전환으로 인한 시장 축소라는 내부적인 요인의 상호작용으로 반등세로 돌아서는 중이다. 주식, 채권 등과 달리 회원권은 각종목(골프장)별로 공급이 한정적이다. 증권(주식+채권)시장에 비하면 시장 규모가 1%에도 미치지 못하는 시장이다. 우량종목(근교의 모기업의 안정성이 뛰어난 골프장)과 위험 종목(모기업의 재무건정성이 악화된 골프장)의 상황은 다르다. 대형주(단위 회원권 가격이 높은 골프장)와 중소형주(단위 회원권 가격이 낮은 골프장)의 시세 변동 폭도 큰 편이다. 현재 회원권 시장은 위험 종목을 제외한 우량종목, 대형주, 중소형주들이 일제히 상승 중이다. 회원권 시장의 고객 특수성을 고려하면 유동자금과 증권시장 이익분의 흐름의 영향이 그대로 시세 변화에 베어 있다.
올해의 상승 이유도 위와 같은 이유에서 벗어나지 않을 것이다. 작년 12월 레이크힐스와 세라지오의 퍼블릭 전환으로 인한 입회금 반환에 더해 몇몇 골프장은 만기가 도래한 회원권의 입회금 반환을 진행하면서 퍼블릭 골프장으로 진행 중이다. 또한 골프장을 운영하는 업체들은 부채를 줄이려는 목적에서 기 발행된 무기명 회원권들의 만기 도래 시 반환처리를 진행 또는 예정이며, 추가 수익을 목적으로 한 그린피, 카트비, 개서비용등의 운영료 인상을 진행중이다. 무기명 골프장의 선택지가 없어서 기명 회원권으로의 수요는 지속적으로 이어질 것이며, 그린피 인상 요인은 회원제 골프장의 전체적인 흐름이기 때문에 시세 상승에 큰 영향은 미치지 못할 것으로 생각된다.
2007년의 최고점 시황을 겪어보지 못한 수요자들은 2010년 초중반의 파도물결식의 흐름만 기억하며 저점을 기다린다고 하지만, 올해는 그 시기가 아닐 것이다. 내년 또는 후 내년에 그 저점이 온다고 하더라도 지금 거래되는 시세 이상일 가능성이 농후하다.
-마스터회원권 골프사업부 과장 이상욱-
