앞서 수차례 언급하였듯이 시장을 전망하기 위해서는 시장가격에 영향을 미치는 내외부적인 요인들을 하나씩 체크하는 방법이 제일 정확하고 논리적인 예측이 될 것이다.
그 요인은 다음과 같이 나열 할 수 있겠다.
-금리(유동성)
-코로나19의 영향
-시장수급
먼저 금리에 대해서 살펴 보도록 하자.
최근 공개된 연방준비제도 산하의 위원회인 FOMC(Federal Open Market Committee) 4월 의사록에서 표현된 테이퍼링(tapering)이란 단어가 이슈다.
테이퍼링은 정부가 경제 위기에 대처하기 위해 취했던 양적 완화의 규모를 점진적으로 축소해 나가는 것을 말한다. 출구 전략의 일종이다. 긴축을 의미하는 것이고, 방법은 자산 매입으로 인한 금리 인상이다.
시장에서는 코로나19 위기의 대처 방안으로 각국 중앙은행이 펼친 제로금리 정책이 막을 내릴 수 있다는 우려가 있지만, 시장에서는 어느 정도 예상을 한 시나리오며, 연준이 과거 테이퍼링을 시사하고 나서 인상을 한 시점은 15개월에서 18개월 정도 뒤였다.
이번 시사점으로 인한 금리 인상 시기는 빨라도 2022년이 될 것이라는 전망이 지배적이다. 일단 올해는 초저금리로 인한 시장의 풍부한 유동성은 지속 될 것이다.
코로나19로 인한 해외여행의 제한, 특히 골프여행의 제한은 올해도 이어질 것으로 예측된다. 국내외 골프 여행을 전문으로 취급하는 여행사들은 아직까지 국내 골프 여행만 취급중이며, 일부 여행사들 위주로 백신 접종자에 한해서 격리 골프 여행 상품을 출시중이지만, 여행객 모집에 쉽지 않은 상황이다. 국가별로 차이는 있겠지만, 각 국가의 국민 대부분이 백신접종으로 인해서 면역력을 가지려면 적어도 2022년 초는 되어야 할 듯 하다. 골프 여행이 몰렸던, 동남아지역과 일본, 중국은 그 이후가 될 가능성이 높다.
이를 종합하면 코로나19가 회원권 시장 시세 상승에 미친 긍정적인 요인은 올해도 이어질 것이다. 이 글을 읽고 있는 당신이 ‘백신을 맞았다고 해서 당장 해외에 골프 여행을 나갈 것인가?’라고 자문을 해보면 쉽게 판단될 것이다.
코로나19가 회원권 시장의 상승장을 이끈 동력은 맞지만, 그 동력은 전체 동력의 50%이하가 될 것이다.
가장 큰 동력은 수급의 불균형. 즉 공급의 축소(급격한 감소라고 불러도 무방함)이다.
2010년대 말부터 자의 반, 타의 반으로 이뤄진 회원제 골프장들의 대중제 전환은 회원권 시장의 판도를 크게 바꿔놨다. 회원제 골프장의 대중제 전환으로 인한 입회금 반환자들이 시장의 매수세로 대거 유입되면서 시세를 올렸고, 수요자들의 판단 기준에 혜택과 거리 만큼 중요한 비중을 차지하게 된 것이 골프장의 회원제 지속 가능성 여부이다. 현재 수도권과 지방 가릴 것 없이 회원제 골프장들의 대중제 전환으로 인해서 회원들과 다툼이 벌어지고 있다. 여기에 더해 주중 회원권의 거래량 감소 지속이다. 수요가 줄어 거래량이 감소 하는것이 아니다. 시중거래가 많았던 주중 회원권을 발행한 골프장들(약 10여개소)이 주중 회원권의 만기 연장을 중단하면서 회수를 통한 소각 진행 중이기 때문이다.
★코로나19발생 → 해외골프 불가 → 회원제, 대중제 골프장 포화 → 특수를 노린 대중제 골프장들의 급격한 요금 인상 → 회원제 골프장의 포화 → 회원제 골프장은 회원들 사용 횟수 조정 & 회원권(무기명, 주중) 소각
위와 같은 흐름으로 무기명을 보유했거나, 보유 하려한 법인들은 부킹의 원활성을 감안해 초고가대 회원권으로 방향성을 틀었으며, 예산과 사용성을 감안해서 주중회원권을 고려한 개인들은 수도권 외곽지역 또는 강원권이나 충청권으로 시선을 돌리고 있다.
이와 더불어 국내골퍼들의 평균연령대가 낮아지며 20~30대 젊은 남녀골퍼의 증가로 나타나는 수요의 확산이다. 회원권 시장에서 늘 논란이 되는 것이 현재 가격이 ‘거품이다? 아니다?’일 것이다.
최근 들어서도 상승하고 있는 회원권을 보면서 수요자들이 지금보다 가격이 더 상승할 것이라고 기대하면서 과도하게 높은 레버리지를 사용하게 되는 경우를 생각해보자. 회원권이 필요한 사람들이 운동 또는 접대목적 등의 실사용을 목적으로 사는 것을 실수요라고 하면, 이런 상황을 이용하기 위해서 회원권을 과도한 레버리지를 일으켜 사는 것은 투기 수요라고 할 수 있다.
최근 시장에서 수요의 비율을 따진다면, 전자와 후자의 비율이 99대1의 비율이다. 현재, 시장의 상황은 1의 비율을 찾지 않더라도 실사용 목적의 99비율(앞서, 공급에서 말한 주중회원권 반환자들이 전체 수요의 50%이상 차지)이 차지한 수요에 공급이 따라가지 못하고 있는상황이다. 작년과 올해 실사용 목적으로 시장에 유입된 신규 골퍼들의 매물이 시장에 나오길 기대하기에 그 시점은 요원하다.
공급과 수요의 불균형은 일단 올 하반기까지는 이어질 것으로 생각된다.
누구에게는 적정 가격이지만, 누구에게는 과평가된 것으로 비춰지는 회원권 시장의 요즘이다. 이런 시기가 사고로 이어질 가능성이 높은 때다. 하나의 ‘이용권’으로 여러 골프장을 이용 가능하다는 꾐에 넘어가 사기를 당한 사고는 최근 몇년간 꾸준히 벌어 지고 있다. 저렴한 가격에 넘치는 혜택을 주는데, ‘왜 남은 안할까?’라는 생각이 필요하다.
앞서 말한 세가지 요인에 대한 분석으로 회원권 시장의 흐름을 예측해봤다. 시장 시세에 영향을 미치는 가장 큰 요인은 공급이다. 수요에 따라가기 위해서는 공급이 획기적으로 늘어야하고, 그러기 위해서는 회원제 골프장의 대규모 건설이지만, 그럴 가능성은 0이라 봐도 무방하다.
작년에 이어 올여름도 회원권 시장의 비수기는 없을 듯 예측되어진다.
-마스터회원권 골프사업부 과장 이상욱-
