올해 회원권 시장은 오를까? 내릴까? 부동산,주식 등의 다른 자산시장과 마찬가지로 회원권 수요자들에게는 뜨거운 관심일 것이다. 거시적인 관점에서 외부 요인들을 짚어보려 한다.
현 시점의 분위기로 본다면, 크게 오를 여지는 없고 보합 수준을 유지할 것으로 보인다. 그 이유는 다음과 같다.
회원권 시장에 가장 큰 영향을 미치는 것은 자금의 흐름이며, 그 자금의 흐름을 결정 짓는 것은 금리라고 말한 적이 있다.
회원권을 구매 하는 방법은 오로지 현금 거래뿐이다. 오늘은 이 현금의 방향성을 결정하는 금리와 경제상황 그리고, 그 흐름이 도달하는 큰 시장인 주식시장과 부동산 시장의 상황을 짚어보면서 올해 회원권 시장에 대한 예측을 해 봤으면 한다.
■금리
한국은 2021년, 미국은 2022년부터 있었던 금리 인상이 이제 막바지에 이르렀다는 시장의 희망 섞인 기대감이 가득하다. 현재 기준금리는 한국이 3.5%, 미국이 5.5%이며, 한국은 하반기에 2회 인하로 3.0%, 미국은 올해 세 번의 인하로 4.75%가 될 것으로 예측된다. 코로나 기간 동안 있었던 저금리는 이제 볼 수 없을 것이며, 몇 년간은 중금리 상황에 적응해 나가야 할 것이다. 이창용 한은 총재는 1일 발표한 신년사에서 “올해는 주요국의 금리인상 사이클이 마무리되는 가운데 나라별로 정책이 차별화될 것으로 전망된다”며 “한은도 우리 내부 여건에 더 큰 비중을 두고 정책을 결정할 여지가 커졌다”고 했다. 그러면서 “올해 한은은 물가안정을 최우선으로 추구하면서도 경기 회복과 금융안정에 필요한 최적의 정교한 정책조합을 찾아나가야 한다”고 했다.
■부동산 시장 & 경제 전망
금리에 더해 중요한 것이 경제 심리인데, 지난해 말 그동안 우려했던 부동산PF 뉴스가 모든 투자 심리를 얼리고 있다.
5대 금융지주 회장들은 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)을 비롯한 대출 부실 문제를 올해 우리나라 경제를 위협할 가장 큰 잠재 위험 요소로 꼽았다. 아울러 미국 상업용 부동산 추락, 중국 경기 침체, 각종 선거와 전쟁 등 국내외 정치·지정학적 변수들 역시 언제라도 경제 위기의 뇌관이 될 수 있다고 봤다. 금융그룹 수장들 사이에서 올해 부동산 가격의 경우 보합세에 머물거나 떨어질 것이라는 전망이 우세했고, 기준금리는 하반기 1∼2차례 정도 인하될 것으로 예상됐다.
1일 있었던 연합뉴스의 KB·신한·하나·우리·NH농협 등 5대 금융지주 회장을 대상으로 진행한 신년 인터뷰에서 이들은 공통으로 새해 고금리·부동산 부진과 함께 부동산 PF 등 취약부문의 대출 부실이 현실로 드러날 가능성을 가장 걱정했다.
부동산 PF를 비롯해 가계·기업 대출의 증감과 연체 등 부실 속도에 가장 큰 영향을 미칠 새해 부동산 경기에 대해서는 부정적 시각이 우세했다.
양 회장은 "올해 서울 아파트 가격은 작년 말 대비 1% 이하 소폭 상승할 것으로 예상된다"며 "상반기까지 침체가 이어지다가, 공급 부족과 하반기 금리 하락 등으로 소폭 반등할 가능성이 있기 때문"이라고 밝혔다. 전국 단위로는 "비수도권이 더 안 좋은 상황인 만큼 보합 수준을 전망한다"며 "서울이나 전국 아파트 가격이나 모두 물가 상승률을 감안하면 실질적으로는 하락하는 셈"이라고 분석했다.
진 회장은 "새해 건설투자 감소 가능성이 크고, 상업용 부동산의 공실률은 계속 오르는 데다 고금리·물가 등으로 소비심리도 위축되는 만큼 부동산 시장의 빠른 반등이 쉽지 않다"며 "올해 전국 부동산 가격은 작년 말과 비교해 서울과 수도권은 보합 수준에 머물고 지방의 경우 소폭 하락할 것"이라고 전망했다. 가격 하락률은 전국 5%, 서울·수도권 1% 안팎으로 예상됐다.
임 회장은 "올해 서울 아파트 가격은 매물 누적, 매매량 감소, 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 도입 등 대출 규제 강화의 하락 요인과 금리 인하의 상승 요인이 혼재돼 0∼1%의 보합 수준을 보일 것"이라고 전망했다.
하지만 함 회장의 경우 "규제 완화 영향이 집중된 수도권으로 매수세가 쏠리면서 서울 등 수도권 주요 지역의 올해 아파트 가격은 전년 같은 달 대비 상승세로 전환될 가능성이 크다"고 봤다.
이처럼 부동산 시장 위축이 이어지면서 가계대출도 작년 말 대비 2% 안팎 늘어나는 데 그칠 것이라는 의견이 주류였다.
금융그룹 수장들은 대체로 한국은행이 올해 하반기부터 기준금리를 한 두차례 내리면서 대출·예금 금리도 소폭 낮아질 것으로 예상했다.
함 회장은 "한은의 통화정책 전환은 미국 연방준비제도(연준·Fed)의 정책금리 인하를 따라 올해 하반기 이후 이뤄질 것"이라며 "연말까지 2회 인하로 기준금리는 3.0%(0.5%p 하락)에 도달할 것"이라고 전망했다.
양 회장도 "올해 하반기 한은이 금리 인하를 시작하겠지만, 올해 물가안정 목표(2%)에 이르지 못할 것으로 예상되고 기대인플레이션도 여전히 높기 때문에 인하 폭은 0.5%포인트(p)에 그칠 것"이라고 답했다.
진 회장은 "기준금리 동결 기조가 상당 기간 지속되다가 한은이 올해 중반 이후 연말까지 1∼2회 금리 인하를 단행할 것"이라며 "올해 중 대출 금리도 동반 하락하겠지만 하락 폭은 제한적"이라고 분석했다.
임 회장은 기준금리 인하 시기와 관련해선 "물가 상승률, 경기 상황에 연계될 것"이라면서 "인하가 시작되면 현재 4%대 중반∼6%대 초반인 은행권 주택담보대출 금리는 4%대 초반∼5%대 후반까지 낮아질 가능성이 있다"고 말했다.
다만 함 회장은 예금 금리의 경우 고금리 장기화에 따른 업권 간 조달 경쟁으로 오히려 시장금리보다 소폭 높아질 수도 있다고 봤다.
■회원권 시장
회원권 시장에서 최근 이슈가 되고 있는 내용 역시 금리 인상으로 인해 자금난을 겪고 있는 골프장들의 자금 조달 방법이다.
골프장 운영사들은 운영 자금과 입회금 반환 등의 명목으로 적게는 수십억원에서 많게는 수백억원의 금융 부채를 가지고 있다. 코로나 기간 저금리 기조 속에서는 문제되지 않았지만, 2022년부터 이어진 금리 인상 기조에서는 골프장 운영사들도 고민이 깊어지고 있는 상황이다. 금융권에서 조달한 자금의 연장이 쉽지 않은 상황에서 한동안 보류되었던 무기명을 포함한 신규 회원권 발행 카드를 만지작거리는 분위기가 감지되고 있는 것이다. 코로나 기간 동안 골프장들은 몰리는 내장객으로 인한 부킹 타임테이블 운용에 애를 먹었다. 이로 인해 신규 분양 회원권은 기존에 있었던 혜택보다는 축소되는 방향이지만, 분양가에 프리미엄이 붙지 않는다는 큰 메리트로 인해서 시장의 관심을 끌고 있다.
회원권 시장은 차익 실현 매물, 현금 유동성을 위한 매물 등은 꾸준히 나오고 있지만, 매수세와 시장 분위기를 반영하지 못하는 매물로 인해서 거래가 쉽지는 않은 상황이다.
회원권 시장도 부동산과 주식처럼 코로나 기간 동안 올랐던 이익분을 반납하는 분위기를 보이고 있다. 골프장 거래도 쉽지 않은 상황이다. 한때 홀 당 100억원까지 올라갔던 골프장의 시세는 현재는 매수세가 전무한 상황이라 봐도 무방할 정도로 매수세가 약하다. 하지만, 이 시기를 지나면 정리가 힘들 것으로 판단한 운영사와 사모펀드들은 골프장 매각 금액을 할인하면서 시장에 매물을 내놓고 있다.
부동산PF사태로 워크아웃을 신청한 태영도 블루원(블루원용인,블루원디아너스,블루원상주,루나엑스 운영)을 매물로 내놓으면서 골프장의 매물은 점점 쌓이고 있는 실정이다.
아래는 최근 4년동안 전국 골프회원권 거래량을 표로 정리했다.
<표2>년도별 회원권 날인 현황. 출처: 한국골프장경영협회
위 표를 보면 코로나 초기 2년에 비해 3년차에 거래량이 줄었지만, 작년부터는 다시 거래량이 늘어나는 모습을 보이고 있다.
회원권 시장의 최고점은 ‘서브프라임 모기지 사태’로 인한 ‘세계금융위기’ 직전이었다. 그 이후 회원권 시장은 다른 자산 시장과 같이 폭락한 후 10년 가까이 각 시기별로 단기적으로 보면 보합세를 보였다. 하지만, 장기적으로 보면 우 상향을 그려왔다. 앞으로도 그럴 것이다.
그 이유는 수요와 공급이다. 골퍼의 수는 꾸준히 늘어 나고 있지만, 회원제 골프장의 수는 매년 줄어들고 있다.
회원제 골프장 수의 정점은 2013년 230개소였다. 2020년 기준 회원제 골프장은 160개소이며, 회원권 거래가 가능한 골프장은 100개소 내외이다. 이마저도 매년 줄어들고 있는 상황이다.
코로나19로 인해서 회원권 시장의 시세가 오른 점도 있지만, 시세 형성에 영향을 미치는 가장 큰 요인은 공급량이다. 매해 급격히 늘어나는 골퍼의 수요를 따라가기에는 턱 없이 부족한 상황이다.
앞서 말한 골프장의 매물들도 정리가 안 되는 이유는 회원제 골프장이기 때문이다. 이를 해결하기 위해 골프장들은 회원들과의 협의를 통해 기간제 회원의 지위를 누리고 난 후 대중제로 전환하려는 움직임을 보이고 있다. 물론, 회원들은 반대하고 있는 상황이다. 이러한 이슈가 있는 골프장은 시세 반등의 가능성이 적지만, 이외의 골프장들은 꾸준한 수요와 거래량을 바탕으로 시세를 잘 유지하고 있다.
올해는 외부 경기 악재로 인해서 회원권 시장에 직전 3년만큼의 큰 자금은 유입되지 않을 것이다. 하지만, 실 수요자 위주로 매수세는 꾸준히 있을 것으로 예상된다. 그리고, 다가오는 봄 쯤의 부동산 악재가 발발되는 양상에 따라서 회원권 시장도 약간의 조정을 받고 갈 것으로 예상된다.
-마스터회원권 골프사업부 차장 이상욱-
