지난 가을부터 겨울까지 이어졌던 하락세를 만회하는 회복의 움직임은 외부 요인인 금융 불안과 내부 요인인 골프장들의 역행하는 흐름으로 인해서 그 흐름이 둔화되고 있다.
‘SVB사태’로 불리는 실리콘밸리은행의 파산은 2008년 ‘서브프라임 모기지 사태’로 인한 ‘리먼브라더스 파산’을 연상케 했지만, 미국 당국의 예금자에 대한 전액 보증을 하는 대책 발표로 간신히 봉합되었다. 하지만, CS(크레디트스위스)의 위기도 남아 있어서 금융 불안은 여전한 상황이다.
금융시장의 위기가 나타나기 전까지는 23일에 있을 FED의 0.5%의 미국 금리 인상을 90%이상의 채권 전문가들이 예상을 했지만, 이후 동결 예상을 거친 후 현재는 0.25%인상에 컨센서스를 형성하고 있다. 동결은 FED가 시장의 위기를 더 높게 본다는 시그널을 주기 때문에 시장에는 더 악재가 될 것이다.
이에 한국은행의 상황도 진퇴양난에 빠졌다. 물가가 안정되고 있다고는 하지만 그 속도가 더디고, 기준 금리 인상을 한다면 정부가 억제해둔 대출금리 인상으로 인한 가계부채의 우려는 다시 수면 위로 올라 올 것이다.
가계부채와 한계기업 때문에 또 한번의 금리 동결을 한다면, 한국 시장의 위험성을 외부에 공공연히 인정하는 꼴로 금융 불안으로 이어질 수 있어서 이번에는 기준 금리 인상으로 갈 것으로 보인다.
한미 금리 역전이 장기화되고 있고, 그 폭을 조금이라도 줄이려 하지 않는다면 지난 가을에 있었던 환율위기로 인한 자산시장의 폭락은 언제든 다시 찾아 올 것임을 한국은행이 제일 잘 알기 때문이다.
위와 같은 외부 불안 요인에 더해서 내부 요인도 좋지만은 않은 상황이다.
크게는 두 이슈가 있다.
첫째는 회원권의 만기: 지역 가릴 것 없이 전국적으로 문제시 되고 있다. 주로 무기명 회원권의 만기 도래 시 반환 또는 조건 변경을 통한 제한적 연장이다. 기명회원권 역시 제한적 연장을 하는 골프장도 늘어나고 있다.
둘째는 회원의 이용 혜택 변경: 그린피 인상, 연회비 부과, 예약 제도 변경 등을 통한 회원의 이용 혜택을 축소 시키고 있다. 초고가대 회원권 위주로 있었던 연회비 부과가 중고가대 골프장들에서도 나타나고 있다. 그린피 인상은 해외 골프가 본격적으로 풀린 현재도 진행형이다.
<수도권>
▶경기북부
-서원밸리는 작년에 급격한 그린피 인상을 시도했지만, 회원들의 반발로 인상안의 50%수준으로 조정 했다. 이후 올해 다시 작년에 인상 못한 그린피를 인상했다. 이로 인한 매물이 점차 누적되고있는 상황이다.
-레이크우드는 회원과 비회원 모두 큰 폭의 그린피 인상으로 회원들의 반발을 사고 있지만, 방침 변화는 없을 듯하다.
-부킹이 원활한 양주는 꾸준히 강세를 이어나가고 있으며, 법인 매물은 여전히 강세를 유지하고 있는 상황이다.
-정기 총회가 끝난 서울과 한양은 매물이 등장하고 있지만, 시세 하락으로 이어질만한 수량은 아니다.
-포천아도니스는 전체 회원들을 대상으로 연회비 부과를 시작했다. 이로 인해서 매물은 최근 5년 내 가장 많은 상황이다.
-티클라우드는 무기명 회원권은 물론 기명 회원권 역시 만기 이슈가 발생하고 있다.
▶경기남부
-리베라, 그린힐, 신안은 신규회원에 더해 기존 회원들에게도 대중제 전환 동의서와 대중제 홀 증설 동의서를 요구하면서 대중제 전환을 준비 중이었다. 하지만, 화순엘리체 회원들 소송의 판결 영향으로 그 속도는 더뎌질 것으로 보인다.
-부킹이 원활한 남서울, 뉴서울은 보합세 흐름을 이어가고 있으며, 88과 기흥 역시 매물은 등장하고 있지만, 소진의 속도를 올리면서 약세 전환의 흐름은 아니다.
-초고가대 회원권들은 여전히 법인의 탄탄한 수요를 바탕으로 강세를 보이고 있다.
-용인의 반도체 단지 예정 부지 주변의 골프장들은 매수 문의가 꾸준한 상황이다. 해당 골프장들은 블루원용인, 파인크리크, 안성베네스트, 화산, 신원 등이다.
-홀 증설 이슈로 급상승을 했던 자유는 조정 국면을 보이고 있으며, 중부와 블루헤런은 보합세를 보이고 있다.
-저가대의 한원, 안성, 플라자는 매물이 조금씩 쌓여가고 있다.
<강원권>
그린피 인상 이슈에서 빠질 수 없는 지역이다.
-라데나는 가족회원 그린피의 무리한 인상으로 수도권 수요자들의 주중 회원권 용도로의 공급처로 전락했다.
-오크밸리, 오크힐스는 만기 약정의 이슈로 인해서 매물은 꾸준히 쌓여가고 있는 상황에서 오크밸리의 그린피 인상으로 그 속도는 더 빨라졌다. 대중제 골프장에 올인하는 모기업의 행태도 한 몫 거들고 있다.
-휘닉스파크는 무기명 회원권이 꾸준한 수요가 있었지만, 급격한 그린피 인상으로 인해서 매물이 빠르게 늘고 있다.
<충청권>
-스타(舊상떼힐)는 회생안으로 기한제 회원권이 되었으며, 가성비를 노리는 매수 문의는 꾸준하다.
-세종에머슨은 그린피 인상이 있었지만, 무기명 회원권을 선두로 정회원권, 주중회원권 모두 꾸준한 매수 주문을 유지 중이다. 형제 골프장인 진천에머슨과 함께 만기 이슈가 있지만, 시세 형성에는 큰 영향이 못 되고 있다.
-천룡은 거래 불가한 무기명 회원권의 대체지로 기명회원권 매수세가 탄탄히 유지되고 있다.
-우정힐스와 그랜드도 매수 수요는 매물의 등장 속도보다 빠르게 늘어가고 있다.
<영남권>
수도권과 중부권보다 탄탄한 수요층을 보여주고 있다.
-북부지역의 블루원디아너스, 경주신라, 오펠 모두 강세를 유지 중이며, 당분간 그 흐름이 꺾이기는 힘들 것으로 보인다.
-울산지역의 울산과 보라도 매물 수급의 문제로 인해서 거래 절벽 상황이다.
-남부지역의 상황도 크게 다르지 않다. 정산, 아시아드, 부산 모두 강세를 유지중에 있고, 에이원과 동부산의 무기명 회원권은 매수 주문만 늘어 가고 있지만 매물 등장은 쉽지 않은 상황이다.
<제주권>
-거래가 본격적으로 풀린 초고가대의 나인브릿지와 해비치는 매수 주문을 매물 수급이 따라가지 못하고 있는 상황이다.
-엘리시안, 스카이힐, 핀크스는 매물은 소폭 늘어났지만, 시세 하락을 염려하는 정도는 아니다.
-블랙스톤, 캐슬렉스도 위 골프장만큼은 아니지만, 골프와 리조트를 복합으로 사용하기 원하는 매수자들을 대상으로 꾸준한 수요를 형성하고 있다.
최근 상담의 주된 내용은 시세 하락의 시점 예상이다. 매도와 매수의 공통된 관심사일 것이다.
지난해 4분기에 있었던 자산시장의 하락 흐름은 회원권 시장의 그것과 동일했다. 향후 변동성에 대한 전망 역시 자산시장의 흐름과 별개로 나타나진 않을 것이다.
회원권 시장 역시 목적물 이용 채권으로 분류되고, 채권은 자산 시장의 흐름에 편성하기 때문이다.
코로나19로 인해서 회원권 시장의 시세가 오른 점도 있지만, 시세 형성에 영향을 미치는 가장 큰 요인은 공급량이다. 매해 급격히 늘어나는 골퍼의 수요를 따라가기에는 턱 없이 부족한 상황이다.
“코로나가 끝나고, 해외 골프가 풀리면 시세는 내려 갈 것이다.” 라는 하락 기대가 담긴 예측이 있었지만, 해외 골프가 본격적으로 풀린 지금도 국내 골프장들의 부킹난은 여전한 상황이다.
이에, 부킹의 원활성을 우선시하는 매수 수요는 꾸준히 늘어가고 있는 상황이다.
향후 자산시장에 가장 큰 영향을 미치는 금리로 인해서 등락폭은 있겠지만, 폭락에 가까운 변동성은 없을 것으로 예측된다.
-마스터회원권 골프사업부 차장 이상욱-
